金華銘品裝飾

在改善時(shí)代，精裝修是一個(gè)基本的趨勢(shì)。隨著各省市全裝修、精裝修政策陸續(xù)出臺(tái)落地，毛坯房可以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了退場(chǎng)倒計(jì)時(shí)。

雖說(shuō)目前大部分開(kāi)發(fā)商的住宅精裝修率仍然很低，60%以上的房企精裝修率在40%以下。但是精裝推廣正在進(jìn)入加速通道。以成都為例，2016年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，精裝修項(xiàng)目占比僅為18%，2017年這一比例已經(jīng)達(dá)到45%！甚至有人預(yù)測(cè)2020年精裝修比例將達(dá)到80%以上。

事實(shí)上，精裝修在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境之下，不僅僅是一種產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升的手段，甚至成為了房企一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。部分限價(jià)地區(qū)，精裝修成為拓展利潤(rùn)的一種手段。而對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，精裝修施工做得好還能節(jié)省工期，助力快周轉(zhuǎn)。

01

精裝修三大尷尬

不賺錢(qián)、工期長(zhǎng)、施工難

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以前精裝修對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是選修課，但是在現(xiàn)在的政策和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之下，房企做精裝修已經(jīng)成為必修課。

一是政策自上而下要求房企做精裝修。從2016年開(kāi)始，各地方政府紛紛出臺(tái)政策，新建住宅最高要求100%精裝交付。例如，上海要求自2017年1月1日起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實(shí)施全裝修比例達(dá)到100%。四川、浙江、山東、河南也都有類似的文件出臺(tái)。也就是說(shuō)，以前你可以選，現(xiàn)在沒(méi)得選。

二是競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡化，精裝修顯然更接近人們心中的“好房子”，也確實(shí)不得不做。隨著大型房企的全國(guó)布局，除了品牌優(yōu)勢(shì)，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和人性化精裝修，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)也都是必殺技。中小房企基本上面對(duì)的就是“贏家通吃”的局面，不突破精裝修很難做到產(chǎn)品力的持續(xù)提升。

但是，雖然精裝修不得不做，但對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，卻面臨三個(gè)很尷尬的現(xiàn)狀。

1、做精裝修不賺錢(qián)

艾佳生活CEO潘定國(guó)告訴明源君，同樣是做精裝修，大型房企能用裝修來(lái)賺錢(qián)，精裝單項(xiàng)毛利可以達(dá)到50-100%，但是對(duì)于中小房企而言，基本不賺錢(qián)。

新浪的數(shù)據(jù)也基本一致，2017年開(kāi)發(fā)商實(shí)行精裝修增收利潤(rùn)達(dá)到5億元以上的有14.38%，1-5億元占17.81%，1億元以下的則接近七成。對(duì)于絕大部分房企來(lái)說(shuō)，提升精裝修的利潤(rùn)率還有很大的空間。

2、做精裝修不能快周轉(zhuǎn)

更值得注意的是，現(xiàn)在越來(lái)越多城市開(kāi)始規(guī)定現(xiàn)房銷(xiāo)售，加入精裝修不僅資金成本升高，而且“開(kāi)工-開(kāi)盤(pán)”的時(shí)間將會(huì)大大延長(zhǎng)，很難做到快周轉(zhuǎn)。所以提升精裝修施工工藝和施工管理，盡量縮短工期，也成為刻不容緩的事情。

3、做精裝修容易招來(lái)投訴

精裝修施工其實(shí)是比較難的，因?yàn)椋?、精裝修施工單位多，多種項(xiàng)目和工序交叉作業(yè)，對(duì)工序安排要求高，管控難度也大，很容易暴露質(zhì)量問(wèn)題。2、施工質(zhì)量的感官要求高，施工的精細(xì)化程度相對(duì)嚴(yán)格。3、作為直接和客戶的接觸面，客戶對(duì)成品的完好很在意。所以目前不管是小房企還是標(biāo)桿房企，精裝修都成了投訴的“重災(zāi)區(qū)”。

要做好精裝修，不僅要控成本、搶工期，還要保質(zhì)量，對(duì)施工的要求其實(shí)非常高。

02

穿插施工、新工藝、新管理

3管齊下有效縮短工期

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目前大部分標(biāo)桿房企，都通過(guò)精裝修和主體工程的同步穿插施工，將精裝修工程提前，大大減少了由于精裝修帶來(lái)的工期延長(zhǎng)。同時(shí)裝配式和新的施工工藝，能夠做到縮短工期的同時(shí)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升。

穿插式施工就是通過(guò)施工前合理策劃，把原來(lái)的工序打亂，做到可以并行施工，比如每層樓都有不同的團(tuán)隊(duì)在施工，相互獨(dú)立又互不干擾，以達(dá)到提速提效的目的。

一般來(lái)說(shuō)，主體工程完成封頂之后，精裝修單位才進(jìn)場(chǎng)施工，這樣精裝修項(xiàng)目需要在封頂后14.5個(gè)月才能交付。而提前穿插作業(yè)，精裝施工單位在主體施工至2/3左右就進(jìn)場(chǎng)隨主體流水施工，可以在封頂后7個(gè)月就完成交付，節(jié)省7-8個(gè)月的工期！

▲某房企穿插施工的工期改善效果

但是要做到高效的穿插式施工，事實(shí)上管控是比較復(fù)雜的，需要詳細(xì)的前期策劃和統(tǒng)籌指揮，同時(shí)由于每一層樓實(shí)施的工序不同，需要的建材也不同，因此必須要做到嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管控，否則會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)崩潰，要注意幾個(gè)重點(diǎn)細(xì)節(jié)：

① 工序交接。每層樓安排工序盡量做到互不干擾，各工序在不同樓層之間流水施工，做到流出去就不流回來(lái)，實(shí)現(xiàn)徹底干凈的作業(yè)面移交，避免返工和連鎖返工。

② 組織固定。每道工序施工時(shí)間固定、人員固定，形成等循環(huán)流水施工。

③ 垂直交通。由于裝修前置，增加了施工電梯的運(yùn)輸量，需根據(jù)施工計(jì)劃合理安排垂直運(yùn)輸。由總包提供人、貨梯擔(dān)任垂直運(yùn)輸任務(wù)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各分包單位使用電梯運(yùn)送材料的時(shí)間。

④ 樓層止水。由于結(jié)構(gòu)工程和精裝修同步，為了防止上下影響，樓層止水非常重要，樓板預(yù)留洞、地平水、室外雨水都要有針對(duì)性的防滲漏和排水措施。

事實(shí)上，通過(guò)穿插式施工，單一工序的作業(yè)時(shí)間其實(shí)是被延長(zhǎng)了，但是由于施工期疊加，整體實(shí)現(xiàn)了提效。而且施工人數(shù)減少了，專人負(fù)責(zé)專門(mén)工序，熟練程度提高，工期縮短的同時(shí)，施工質(zhì)量反而能夠得到保證。

二、優(yōu)化工藝，減少工序和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，縮短工期，避免返工

精裝修施工在工藝上的差別，也會(huì)明顯影響施工工期。例如，同樣是標(biāo)桿房企的A和B ，僅在土建移交精裝以及精裝第一道工序，這一個(gè)環(huán)節(jié)上的工期差距就超過(guò)半個(gè)月！

這說(shuō)明，通過(guò)改善優(yōu)化工藝提升工期也能夠起到明顯的效果。通過(guò)對(duì)比標(biāo)桿房企的施工工藝，幾個(gè)方面能夠提升效率。

1、免抹灰體系，減少濕作業(yè)

免抹灰工藝，簡(jiǎn)化了找平層施工工序，能夠縮短工程總工期和減少勞動(dòng)量，為裝修工程節(jié)約時(shí)間，縮短工期。大幅減少滲漏、空鼓等質(zhì)量隱患。前面的案例，A房企在一個(gè)施工環(huán)節(jié)能夠節(jié)省半個(gè)月的工期，很大程度上就是得益于免抹灰工藝。

免抹灰體系，包括內(nèi)貼復(fù)合XPS板保溫、外墻全砼結(jié)構(gòu)、內(nèi)隔墻板體系、G9A實(shí)現(xiàn)100%免抹灰工藝，比傳統(tǒng)施工工藝減少一道工序，在相同質(zhì)量要求下工期更短，造價(jià)更低。

▲免抹灰工藝觀感

2、鋁膜板技術(shù)工藝

通過(guò)鋁合金模板工廠化生產(chǎn)，精細(xì)到毫米級(jí)，降低對(duì)工人技能的依賴。而且針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層的施工速度很快，現(xiàn)場(chǎng)操作簡(jiǎn)易，完全是流水化作業(yè)，減少了人力投入和對(duì)工人技術(shù)的依賴。

采用這個(gè)新工藝后，不僅傳統(tǒng)的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程進(jìn)度。

▲鋁膜板施工工藝

3、樓層截水系統(tǒng)

由于精裝修提前穿插施工，和主體工程同步，因此，樓層止水非常關(guān)鍵。截水系統(tǒng)跟主體進(jìn)度同步，通過(guò)該系統(tǒng)對(duì)施工用水和雨水進(jìn)行封堵及引流，來(lái)實(shí)現(xiàn)穿插施工作業(yè)。

4、高精度地面

在結(jié)構(gòu)板澆筑時(shí)，控制樓面水平度和平整度，免除裝修二次砂漿找平，大幅減少砂和水泥的使用，節(jié)能環(huán)保，木地板可以在結(jié)構(gòu)面直接安裝。

三、改進(jìn)發(fā)包方式，精裝總承包模式，提高穿插施工效率，減少界面交接扯皮

由于精裝修施工單位多，各個(gè)界面交接容易扯皮，統(tǒng)籌管理要求比較高。

目前一些標(biāo)桿房企都在采取精裝修總承包模式，由總包全過(guò)程負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)精裝各分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，這樣做有幾個(gè)好處：

① 合理安排工期計(jì)劃，統(tǒng)籌管理項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、作業(yè)時(shí)間、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，做到嚴(yán)格控制工期進(jìn)度。

② 減少界面交接的扯皮，避免施工工序和成品保護(hù)帶來(lái)的損失。

③ 能夠充分發(fā)揮裝飾公司在精裝修方面的管理優(yōu)勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，避免返工，延誤工期。

03

精裝修施工控成本

一靠施工前置，二靠標(biāo)準(zhǔn)化

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精裝修的價(jià)格目前基本上跟房?jī)r(jià)掛鉤，單獨(dú)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)比較難。而且調(diào)控之后，由于很多房企為了突破城市限價(jià)，綁定銷(xiāo)售高價(jià)精裝修，也讓精裝修價(jià)格成了監(jiān)管的重點(diǎn)，很難實(shí)現(xiàn)大比例溢價(jià)。所以控成本就成了擴(kuò)大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵點(diǎn)。

但是，精裝修控成本，要從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、到施工環(huán)節(jié)三個(gè)階段入手。設(shè)計(jì)階段通過(guò)定位和主材優(yōu)化選擇降低成本；招采階段通過(guò)戰(zhàn)略集中采購(gòu)降低成本，其前提其實(shí)都是規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化。之前明源君也專門(mén)給大家分享過(guò)。

事實(shí)上，目前85%以上做精裝修的房企都在這兩個(gè)方面努力，設(shè)計(jì)和招采的重要性已經(jīng)不需要強(qiáng)調(diào)。反而是工程當(dāng)中，通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化流程和定額標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控成本，一直被忽略。

1、工程量清單招標(biāo)采購(gòu)，施工單位提前參與

工程量清單招標(biāo)，就是發(fā)包方根據(jù)施工圖計(jì)算工程量，承建商據(jù)成本與盈利要求報(bào)價(jià)，發(fā)包方評(píng)標(biāo)，一開(kāi)始就能確定項(xiàng)目總體造價(jià)。自2010年開(kāi)始，萬(wàn)科便開(kāi)始采用這種做法。

一方面，工程量清單招標(biāo)因?yàn)槟馨阎饕杀鞠?shù)說(shuō)清，有利于經(jīng)營(yíng)結(jié)果的預(yù)測(cè)和保障；另一方面，清單招標(biāo)能在前期消除設(shè)計(jì)缺陷，避免施工中的變更，有利于提升項(xiàng)目品質(zhì)。

① 清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)專業(yè)交圈，聯(lián)合審圖，招標(biāo)前期消除功能性缺陷；避免出現(xiàn)深化圖和土建專業(yè)銜接不到位的問(wèn)題。

② 清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)方案前置，經(jīng)效果性評(píng)判后出圖，再進(jìn)入招標(biāo)階段；避免部分甲指乙供材，邊施工邊確定方案，強(qiáng)調(diào)完成節(jié)點(diǎn)而忽視了整體效果。

③ 清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)甲供料的施工做法，需明確和深化圖專業(yè)會(huì)審，可避免由于趕節(jié)點(diǎn)，而忽略細(xì)節(jié)施工品質(zhì)。

2、標(biāo)準(zhǔn)化流程和施工工序

例如，恒大的施工工序原則嚴(yán)格按照：先上后下、先濕后干、先內(nèi)后外、先粗后細(xì)、先制作后安裝。

▲大墻面各工序間歇及工藝間歇要求標(biāo)準(zhǔn)

在標(biāo)準(zhǔn)化的流程和施工工藝的基礎(chǔ)上，工程管理部門(mén)在施工過(guò)程中更便于進(jìn)行成本控制。

① 在承包合同價(jià)款外，盡量減少所增工程費(fèi)用；

② 全面履約，減少對(duì)方提出索賠的機(jī)會(huì)；

③ 核實(shí)工程量，審核工程結(jié)算。

3、成品保護(hù)要求更高

精裝修施工存在多個(gè)公司、多種項(xiàng)目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品）非常容易受損害，而且難以完全修復(fù)，很容易成為投訴熱點(diǎn)。愛(ài)空間創(chuàng)始人陳煒告訴明源君，精裝修交付之后，由于質(zhì)量問(wèn)題，返修帶來(lái)的成本其實(shí)非常高。

據(jù)明源君了解，有的項(xiàng)目，僅精裝修的后期維修成本基本上都達(dá)到總成本的10-20%，這一部分對(duì)開(kāi)發(fā)商，就是煮熟的鴨子飛了。

現(xiàn)房銷(xiāo)售后，市場(chǎng)對(duì)于精裝房的要求會(huì)更高。也就是說(shuō)，精裝房能否做好成品保護(hù)，會(huì)直接影響交房。明源君之前也專門(mén)分享過(guò)精裝房成品保護(hù)的干貨，感興趣可以回看《現(xiàn)房銷(xiāo)售真的來(lái)了！你的精裝房成品保護(hù)做到位了嗎？》

小結(jié)

伴隨精裝修逐漸成為市場(chǎng)標(biāo)配，這個(gè)部分對(duì)于房企產(chǎn)品力和品牌的作用會(huì)越來(lái)越重要。很多標(biāo)桿房企，通過(guò)十余年的努力，已經(jīng)建立起自己的護(hù)城河。對(duì)于還沒(méi)有全面精裝化的房企來(lái)說(shuō)，快速建立一套自己的精裝修標(biāo)準(zhǔn)體系，已經(jīng)變成一場(chǎng)和時(shí)間賽跑，一定程度上決定了未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。