北京尚都國(guó)際裝飾

    場(chǎng)景一：“旺鋪”變“死鋪”都是轉(zhuǎn)租惹的禍

    位于木樨園的一家火鍋店已先后轉(zhuǎn)手三次，但每一家經(jīng)營(yíng)的時(shí)間都不超過(guò)一年，而與之相鄰的另一家川渝酒樓已經(jīng)營(yíng)了快四年時(shí)間。記者原以為商鋪轉(zhuǎn)手的原因是商家經(jīng)營(yíng)不善，但附近商鋪的經(jīng)營(yíng)者告訴記者，在木樨園做餐飲基本上都沒(méi)問(wèn)題，這家店鋪每轉(zhuǎn)手一次就會(huì)增加成本，這么頻繁的轉(zhuǎn)租必然會(huì)形成惡性循環(huán)，對(duì)接手的商家來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了經(jīng)營(yíng)成本，讓自己在同行競(jìng)爭(zhēng)中沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

    目前，商鋪轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。收益較好的商鋪通常會(huì)出現(xiàn)二房東、三房東……幾經(jīng)倒手后的租金大大提高，不僅加大了新商戶(hù)的成本壓力，也導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中后勁不足，特別是對(duì)于一些“初來(lái)乍到”的商鋪來(lái)說(shuō)。有專(zhuān)家提醒，如果轉(zhuǎn)租炒作的現(xiàn)象不加以遏止，將會(huì)出現(xiàn)更多的“死鋪”。

    經(jīng)營(yíng)者的不斷變更也促使產(chǎn)品更換頻繁，破壞了市場(chǎng)的穩(wěn)定性，也使客源缺乏穩(wěn)定。為了避免同一商鋪經(jīng)營(yíng)品種變化太快，經(jīng)營(yíng)者要求商鋪在轉(zhuǎn)租時(shí)，承租者的經(jīng)營(yíng)品種不能脫離規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍。商鋪層層轉(zhuǎn)租的危害，不僅使新入市的商鋪面臨風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些老商鋪而言，也同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。商戶(hù)租到價(jià)格虛高的商鋪后，發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖時(shí)，往往會(huì)轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)者頻繁變動(dòng)。不僅不利于商鋪的管理，也使商戶(hù)負(fù)擔(dān)的高成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，造成惡性循環(huán)。但從另一個(gè)方面看，有需求就有市場(chǎng)，租金隨著轉(zhuǎn)讓費(fèi)漲，轉(zhuǎn)讓費(fèi)隨著轉(zhuǎn)讓次數(shù)漲。租金的上漲從另一方面反映了北京商業(yè)的迅速發(fā)展。租金上漲和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)供求有很大關(guān)系，即使有二房東的存在，只要有人租，就說(shuō)明其存在的合理性。

    場(chǎng)景二：“旺鋪”變“死鋪”都是炒鋪惹的禍

    在雙榆樹(shù)開(kāi)服飾店的謝女士告訴記者，在這附近做服裝生意很好做，因?yàn)楦浇馁?gòu)買(mǎi)力是大學(xué)生，服裝收益較好的商鋪通常會(huì)出現(xiàn)炒作現(xiàn)象……房東會(huì)借助自己的位置、客流等抬高租金，好的鋪面有限，但卻有很多人要租，這時(shí)候大家的頭腦就是想到要搶到手，等冷靜下來(lái)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)貨未必真，價(jià)未必值啊。

    劉先生前不久在這附近花了3.2萬(wàn)元承租了一個(gè)冷餐鋪，加上裝修費(fèi)前期投入不到6萬(wàn)元。由于新開(kāi)張的店鋪都有一個(gè)市場(chǎng)磨合期，再加上沒(méi)有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，兩個(gè)月下來(lái)劉先生的店都處于虧損狀態(tài)。在朋友的建議下他將鋪面以8萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)出，這樣算下來(lái)還凈賺了2萬(wàn)多元。劉先生告訴記者，自己都沒(méi)想到最后算下來(lái)是贏(yíng)利，難怪周?chē)芏嗯笥讯荚谧龀翠佂顿Y。

    承租商鋪然后再轉(zhuǎn)讓給下家，這種商鋪炒作模式比起投資商品房、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、買(mǎi)保險(xiǎn)和炒股票等投資形式相比，具備穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高等諸多優(yōu)勢(shì)。因此很多投資者看中了“炒鋪”中的巨大利潤(rùn)轉(zhuǎn)型投身于商鋪的炒作之中?？梢?jiàn)，這種惡性循環(huán)的模式使得很多金鋪產(chǎn)生了“泡沫”，但作為鋪面的真正價(jià)值卻在一次又一次的倒轉(zhuǎn)中下降。大家只見(jiàn)炒鋪人的笑臉，卻沒(méi)人看到數(shù)次炒鋪接手的承租人的傷痛。新商鋪通常需要經(jīng)歷二三年的市場(chǎng)成熟期，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)難度加大將使這一期限延長(zhǎng)至五六年，使商鋪?zhàn)罱K有可能變成“死鋪”。老商鋪在租金炒作過(guò)高的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)下降。在商鋪炒作當(dāng)中，唯一受益的就是二房東。

    場(chǎng)景三：“旺鋪”變“死鋪”都是轉(zhuǎn)讓費(fèi)惹的禍

    在商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)，上家向下家收取所謂的店面裝修費(fèi)或者轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)是眾所周知的“潛規(guī)則”。不過(guò)，最近在商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)上出現(xiàn)了房東出租店面時(shí)要求承租方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況?！氨緛?lái)房東出租鋪面收取租金，是天經(jīng)地義的事情，如果房東出租店面的同時(shí)收取價(jià)格不菲的轉(zhuǎn)讓金，這讓承租方不能接受。”一位租戶(hù)說(shuō)。準(zhǔn)備租店面做小本生意的李小姐就遇到了這樣的事。

    李小姐稱(chēng)她準(zhǔn)備在大學(xué)附近開(kāi)一個(gè)小店賣(mài)冷飲等一些小食品。但由于附近校園商業(yè)很發(fā)達(dá)，根本就沒(méi)有閑置的店面，好不容易找到了一個(gè)幾平方米大的鋪面，但房東開(kāi)出了數(shù)萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓李小姐望而卻步?！皫灼椒矫状蟮牡昝婢鸵先f(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每月還要交近兩千塊的租金，我們這種做小本生意的根本就承受不起?！崩钚〗銤M(mǎn)臉無(wú)奈地說(shuō)。只要是有開(kāi)店經(jīng)歷的人都知道，要找到滿(mǎn)意的店鋪將費(fèi)盡艱辛，但不少中小型投資者，尤其是對(duì)于資金困難或沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的創(chuàng)業(yè)者來(lái)講，水漲船高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金將成為他們難以跨越的障礙。

    專(zhuān)家認(rèn)為，探究“死鋪”背后的原因，還要從商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性和多環(huán)節(jié)性開(kāi)始。眾所周知，商鋪具有經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，它的最終顧客面對(duì)的是終端消費(fèi)者。這就決定了商鋪的價(jià)值要實(shí)現(xiàn)，需要經(jīng)歷從開(kāi)發(fā)商———投資者———經(jīng)營(yíng)者———消費(fèi)者這樣至少四個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致“死鋪”的出現(xiàn)。轉(zhuǎn)租費(fèi)用的出現(xiàn)，可見(jiàn)是經(jīng)營(yíng)者與經(jīng)營(yíng)者之間利益關(guān)系矛盾。