成都新空間裝飾

國慶長假前央行和銀監(jiān)會出臺的房貸新政，實質(zhì)是先通過對住房消費的全面泛化，即凡是還清銀行貸款的住房投機投資者，再進入市場購買住房可享受按揭貸款的優(yōu)惠條件，以此來釋放住房消費，同時達到住建部所提出的市場“去庫存化”的目的。

對此，有房地產(chǎn)市場人士認為，國內(nèi)住房市場可能出現(xiàn)2008年底~2009年那樣的 “驚天大逆轉(zhuǎn)”，有些人鼓吹房價上漲，以此來左右買漲不買跌的住房投資者；國內(nèi)銀行則選擇性落實房貸新政，把政策的實施重點放在還清已有住房貸款的住房投資者，讓其再進入房地產(chǎn)市場享受按揭優(yōu)惠。但此時最為重要的是要評估住房投資者會如何選擇，這才是決定房貸新政的效果以及去庫存化目的能否達到的關(guān)鍵所在。

那么，對于房貸新政，國內(nèi)投資者會如何選擇呢？會像2008年131號文（編者注：即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》）出臺之后那樣涌入住房市場？還是會與往年不同？如果不同，其原因又何在？

首先，要認識到目前市場的房價總體是過高的。對于多數(shù)真正的住房消費者來說，很難有足夠的支付能力進入市場，所以，房貸新政主要針對的對象是泛化了的住房消費，或可稱為所謂的改善性住房消費，或?qū)嶋H上是已經(jīng)持有住房（不管持有多少套），但沒有銀行住房貸款的投資者。歸根結(jié)底，新政的主要對象會是住房投資者，只不過叫法不同而已。

但對于這些住房投資者來說，心中一定會判斷央行為何出臺超出市場預(yù)期的房貸新政？其目的是什么？是為了幫助住房投資者進入市場后有利可圖嗎？答案當然是否定的。

在新的住房投資者沒有進入之前，國內(nèi)相當大一部分住房消費者已經(jīng)被擠出了市場。一旦新的住房投資者再進入市場，將促使房價再上漲，而這會讓更多的住房消費者被擠出。因此，新的住房投資者如果想把接手的住房傳給真正的住房消費者，基本上是不可能的。

這樣說來，新進入的住房投資者只能指望下一波投資者來接手，但假如沒有下一波接手者那么投資者新購的住房可能就會套在自己手上。也就是說，新的住房投資者進入市場之后，房地產(chǎn)開發(fā)商會大獲其利，地方去庫存化的目標得以現(xiàn)實，但住房市場的風險則轉(zhuǎn)移到新進入的投資者及銀行手上。

其次，國內(nèi)銀行為何對房貸新政的“認貸不認房”標準十分感興趣，而對按揭貸款利率及杠桿率降低不感興趣呢？因為“認貸不認房”會鼓勵住房投資者盡快還清以前的住房按揭貸款，降低銀行的風險，也可讓住房購買對象全面增加。相比之下，銀行對首付比例降低的興趣并不大，更不用說降低貸款利率了。以此來看，銀行不僅要考慮自己的盈利，還會十分注重住房市場的風險性。

可仍然不排除會有激進的住房投資者不這樣想：2008年的131號文之后，進入住房市場的投資者個個賺得盆滿缽滿，今年的房貸新政恐怕同樣會創(chuàng)造類似的奇跡。但任何投資都是面對未來，而未來最重要的一點就是市場的不確定性。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價過高、部分地方已出現(xiàn)泡沫，這是誰也無法改變的事實。

值得警惕的是，日本上世紀90年代房價暴跌，2008年美國金融危機房地產(chǎn)泡沫破滅，最近黃金及原油價格暴跌，都是一個道理，沒有誰能夠改變市場的內(nèi)在法則。投資者一直以為有例外，這就是為何一次又一次的金融危機爆發(fā)的根源。

金融市場的風險只能分散及轉(zhuǎn)移，卻是不可能消失的。假如投資者受優(yōu)惠政策的刺激進入到房地產(chǎn)市場，卻又不能把房產(chǎn)再轉(zhuǎn)移出去，那么住房市場的風險就停留在新進入的住房投資者手上。

早幾年的國內(nèi)住房市場，投資者總是以為購買了住房一定能夠賺錢，而且這被許多認為是經(jīng)驗之談。如果有個別投資者購買的住房賺不到錢了，就出現(xiàn)“房鬧”現(xiàn)象，而這些投資者每次“房鬧”總是會鬧點名堂，都歸結(jié)于政府對市場管制過多，否則投資者購買住房豈能不賺錢？盡管這些“房鬧”在成熟的市場經(jīng)濟中為不恥，但找上這個理由也不是沒有一點正當性。但當前條件下進入市場，這些條件已經(jīng)不存在，如果住房投資者未來虧損，要以“房鬧”來彌補恐怕不會容易。這同樣會成為投資者是否進入市場的考慮因素。

就目前情況來看，國內(nèi)住房市場及金融市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，國內(nèi)住房市場嚴重過剩，投資者是否會按照房貸新政的期望進入市場是相當不確定的。這不僅在于住房信貸政策實質(zhì)性優(yōu)惠不大（如按揭利率），也在于國內(nèi)住房投資者的風險意識增強。正因為如此，靜觀恐將是當前住房投資者的基本態(tài)勢