成都新空間裝飾

央行兩年多來(lái)首度降息對(duì)樓市無(wú)疑是重大利好，除了預(yù)期看好外，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也有實(shí)實(shí)在在的資金實(shí)惠，由此銷售量增長(zhǎng)成為必然結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周純住宅成交量居全年之首，累計(jì)達(dá)2360套，環(huán)比大漲54%。

“盡管銷售量有所上漲，但價(jià)格不會(huì)有較大漲幅”。記者采訪的多位專家均表示，央行降息將會(huì)讓部分觀望購(gòu)房者改變預(yù)期入市購(gòu)買，投資型購(gòu)房者仍然不會(huì)大量入市，整體交易量將有所上漲，但價(jià)格不會(huì)明顯反彈。受庫(kù)存壓力及年底沖刺的影響，各樓盤仍將采取以價(jià)換量的營(yíng)銷策略，因此，對(duì)于急需住房的剛需型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，12月將可能是一個(gè)購(gòu)房窗口期。

2360套周成交 環(huán)比大漲54%

繼上一次降息時(shí)隔兩年，央行再次降息雖無(wú)意救市卻讓處于寒冬的樓市有了轉(zhuǎn)暖的希望。11月22日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

“現(xiàn)在不買房，一年又白忙”。利好消息一出，中原地產(chǎn)張大偉即表示，房地產(chǎn)迎接心理及實(shí)際雙重最大利好。而北京樓市在此之后交易量的表現(xiàn)也足以說(shuō)明了這一點(diǎn)，11月最后一周成交量和成交面積雙雙大幅上漲，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（11.24-11.30）北京商品住宅累計(jì)成交3210套，成交面積達(dá)35.24萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲11%、25%。在扣除保障房和自住房后，上周北京純商品住宅累計(jì)成交2360套，環(huán)比大幅上漲54%，是2014年周度銷量最高的一周。

改善盤為主 以價(jià)換量策略優(yōu)惠不減

交易量止跌向上是專家們的普遍共識(shí)，相反，對(duì)價(jià)格各專家則認(rèn)為不會(huì)明顯上漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在扣除保障房和自住房后，上周（11.24-11.30）北京純商品住宅的整體均價(jià)達(dá)29652元/平方米，環(huán)比上漲10%，主要原因在于樓市成交結(jié)構(gòu)的變化所致。

其中，中高端樓盤成交量占比顯著增加，其中成交均價(jià)在3萬(wàn)元以上的商品住宅累計(jì)成交709套，與前一周相比大漲64%。

改善型需求反彈讓開(kāi)發(fā)商推盤信心增加，部分房企增加大戶型、中高端住宅產(chǎn)品的供應(yīng)力度。上周（11.24-11.30）北京共有4個(gè)樓盤項(xiàng)目入市，分別為大興區(qū)的富力童話時(shí)光、房山區(qū)的北京城建·勝茂廣場(chǎng)、順義區(qū)的香悅四季，以及通州區(qū)的旭輝麗舍，4個(gè)項(xiàng)目的主力戶型為100-200平方米，均面向改善型購(gòu)房者。

在定價(jià)上，上周入市的4個(gè)改善型樓盤仍然采取以價(jià)換量策略，開(kāi)盤優(yōu)惠力度不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周入市的純新盤北京城建·勝茂廣場(chǎng)推出5萬(wàn)抵20萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)，位于順義的合景香悅四季同樣推出排卡6萬(wàn)抵20萬(wàn)優(yōu)惠。

雖然交易量有所上升，但并不足以改變高庫(kù)存的現(xiàn)狀。截至11月，北京樓市庫(kù)存量仍高達(dá)8.6萬(wàn)套，再加上樓市新增供應(yīng)量，未來(lái)一段時(shí)間樓市面臨的去庫(kù)存壓力仍然非常大，短期的高成交量并不足以支撐房?jī)r(jià)上漲，因此即使項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)年前仍將會(huì)采取低開(kāi)入市策略，吸引成交以回籠資金。

年底沖刺 12月樓市仍將現(xiàn)沖量潮

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，疊加之前的取消限購(gòu)、限貸政策影響，購(gòu)房者很有可能大量入市。”張大偉表示，貸款100萬(wàn)元20年月供減少234元，合計(jì)20年減少4萬(wàn)元的利息支出。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是看得見(jiàn)的實(shí)惠。他預(yù)計(jì)一線城市9折利率或成為主流，甚至有出現(xiàn)8.5折或8折的可能，進(jìn)而使購(gòu)房者入市的積極性明顯提高，“一線城市房?jī)r(jià)再跌的可能性幾乎為0”，他表示，房企最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

亞豪機(jī)構(gòu)郭毅表示，降息除了對(duì)整體市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)好，購(gòu)房的實(shí)際成本也減少，因此對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際促進(jìn)作用更加直接，使一部分觀望的購(gòu)房者加快入市節(jié)奏，進(jìn)而促進(jìn)成交量的上漲，但因?yàn)槟壳耙痪€城市特別是北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，價(jià)格上漲的可能性不會(huì)很大。

同時(shí)由于受前期庫(kù)存量積壓影響，各樓盤為回籠資金促進(jìn)銷售仍將持續(xù)以價(jià)換量的營(yíng)銷策略。

任啟鑫同時(shí)認(rèn)為，資金杠桿率的提高、使用成本的降低，促使積蓄已久的改善型需求開(kāi)始集中釋放，在帶動(dòng)中高端樓盤成交量上漲的同時(shí)，也直接拉升整體樓市成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)。此前央行信貸放松政策在樓市效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上11月21日央行時(shí)隔兩年再次降息，有助降低購(gòu)房成本，政策紅利覆蓋全部購(gòu)房客群，使得購(gòu)房者心理預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)商加大優(yōu)惠沖刺業(yè)績(jī)的背景下，此前猶豫觀望的剛需客戶開(kāi)始逐步走出觀望期，抓住當(dāng)前短暫的購(gòu)房窗口期出手。

任啟鑫判斷，作為年底最后一個(gè)沖刺時(shí)間點(diǎn)，未完成全年銷售目標(biāo)的房企仍將會(huì)積極拓寬營(yíng)銷渠道平價(jià)走量，隨著12月的到來(lái)，預(yù)計(jì)樓市仍將掀起一輪沖量潮，帶動(dòng)北京樓市在四季度成為全年最高點(diǎn)。

記者手記 降息后誰(shuí)在買房？

股神沃倫·巴菲特說(shuō)：“要在別人貪婪的時(shí)候恐懼，而在別人恐懼的時(shí)候貪婪?！?

這句話被很多投資股票的人當(dāng)作格言遵守著，其實(shí)如果把它用在樓市上是一樣的。中國(guó)的購(gòu)房者此前經(jīng)歷了房地產(chǎn)最瘋狂的年頭，從買房子就像買白菜，到幾乎所有的人都在觀望，再到房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，有購(gòu)房者因此成為富有階層，也有購(gòu)房者一次次錯(cuò)過(guò)了最佳的購(gòu)買時(shí)機(jī)。

幸好，如今都已變得冷靜。

9·30政策并未讓購(gòu)房者蜂擁而上，兩年后的首度降息也并未見(jiàn)購(gòu)房者趨之若鶩。任何商品都有它特有的屬性及價(jià)值，商品房作為特殊商品除了滿足居住需求外，讓一部分人當(dāng)成了投資的工具，也因此，有專家認(rèn)為商品房的價(jià)值被過(guò)分高估，但每一次波動(dòng)后的上漲讓購(gòu)房者更加堅(jiān)信房?jī)r(jià)的漲勢(shì)勢(shì)不可擋。

當(dāng)商品的價(jià)格上漲到一定高度，必然會(huì)失去很大一部分客戶群體，即使是被我們奉為必需品的房子。試想，如果你舉全家?guī)状说馁Y產(chǎn)在北京買不起一套房子，你就會(huì)被迫選擇不買。

降息，被很多專家認(rèn)為是最有效的房地產(chǎn)刺激政策。與兩年多前的降息不同，本次，雖然購(gòu)房者仍然將在購(gòu)房時(shí)享受到降息帶來(lái)的實(shí)惠，但與動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款來(lái)說(shuō)，顯然是微不足道的。

市場(chǎng)會(huì)變得逐漸成熟，購(gòu)房者在不斷成長(zhǎng)，不再會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)利好政策而恐慌出手。

如果，你剛剛有足夠多的錢，你急需一套住房，降息后你知道了市場(chǎng)的向好信號(hào)，那么為什么不買呢？

如果，你對(duì)住房的需求不是那么強(qiáng)烈，你在考慮降息政策出臺(tái)是不是該出手投資一套房產(chǎn)，那么，顯然沒(méi)那個(gè)必要