元洲教你裝修全流程（上篇三）

三：選材

1、確定選材原則

2、初步確定材料顏色、光滑度

3、考慮造價需要調(diào)整設(shè)計

施工詳圖設(shè)計成果——整套施工圖紙

優(yōu)秀施工企業(yè)基本條件

資質(zhì)：建筑裝飾行業(yè)專業(yè)施工資質(zhì)分一級、二級、三級資質(zhì)。

承包經(jīng)驗(yàn)：是否單獨(dú)承包過二級、三級以上內(nèi)裝修工程；是否有室內(nèi)裝修經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理；

信用：是否有中途停止履行合同的行為；

口碑：業(yè)主對施工企業(yè)的評價。

內(nèi)部管理：企業(yè)內(nèi)部責(zé)任機(jī)制、激勵機(jī)制、品牌建設(shè)制度、ISO2000運(yùn)行機(jī)制、檔案管理等不同日常管理制度和管理水平。

項(xiàng)目管理：對家裝項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本的、材料、現(xiàn)場、工人管理方式和管理水平

施工企業(yè)審查事項(xiàng)

1查施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)代碼

2查公司規(guī)模、企業(yè)實(shí)力、發(fā)展?fàn)顩r

3審企業(yè)信用、品牌口碑、法律糾紛

4審預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和檔次、材料是否真材實(shí)料

5審施工現(xiàn)場質(zhì)量與管理、工人管理、施工隊能力

6查企業(yè)能力、設(shè)計施工風(fēng)格偏向、質(zhì)量保證措施

7查小企業(yè)的無效承諾、規(guī)避風(fēng)險

8審施工隊伍安排，水電、油漆、泥木分工

施工企業(yè)的招標(biāo)制度嘗試

因?yàn)榧已b施工標(biāo)的小，一般是不采用招標(biāo)辦法的，而設(shè)計圖紙也一般是施工企業(yè)自行完成的，施工監(jiān)理也是施工企業(yè)委派的，不管好與壞，施工方說了算，其結(jié)果往往是因此而導(dǎo)致業(yè)主利益的喪失，這種現(xiàn)狀破壞了公平性原則。這方面，品牌可以在一定程度上反映企業(yè)的誠信水平

二、施工預(yù)算

進(jìn)入預(yù)算的條件

圖紙完全確認(rèn)，預(yù)算結(jié)束時材料基本確定（水電材料應(yīng)完全確定）

施工預(yù)算陷阱例舉

1、虛報工程量

2、不列材料等級、品牌、規(guī)格、尺寸

3、在不改進(jìn)施工工藝的條件下，誤增材料預(yù)算定額用量

4、項(xiàng)目重復(fù)報價

5、高報材料（主、輔材）價格，低估數(shù)量

6、人工過高

7、高冒損耗，甚至重復(fù)計算損耗

8、漏報

施工預(yù)算洽談要領(lǐng)

1、明確合同中關(guān)于預(yù)算的條款。一般的要求是“單價包干，工程量按實(shí)結(jié)算”。

2、明確預(yù)算原則，如分三項(xiàng)“主材、輔材、人工”合計成為單價，“工程量”為實(shí)際圖紙量，“損耗”只指主材并另列一項(xiàng)。

3、預(yù)算報價方式是按空間面，還是按單個房間，意思是指如在計算地面，則所有各個房間一塊列出；還是單獨(dú)客廳列出地面、墻面、頂面。

4、有必要的話，逐項(xiàng)審核并問清楚。因?yàn)楦鞴居胁煌瑘髢r方式，對于有疑問的一定要明確高在什么地方，是否合理；低在何處，是否影響質(zhì)量。但在目前市場自由競爭的條件下，應(yīng)該要能容忍不同價位的報價。

5、管理費(fèi)談判，力求降到最低。

6、關(guān)于稅金：一般裝修要收取的稅金為3.41%。

7、關(guān)于搬運(yùn)費(fèi)、垃圾費(fèi)要明確，材料搬運(yùn)費(fèi)是否還另外收取。（在物業(yè)公司已經(jīng)付過垃圾費(fèi)的，預(yù)算中可以只付一半的垃圾清運(yùn)費(fèi)用于裝袋和短程運(yùn)費(fèi)）

8、關(guān)于是否還有施工津貼、其他費(fèi)用的出面承諾。防止亂收費(fèi)。

9、增加費(fèi)用：因?yàn)轭A(yù)算人員一般不到現(xiàn)場，只是根據(jù)理想情況預(yù)算，對于現(xiàn)場增加費(fèi)用如何處理的原則。

三、施工合同

施工合同必要內(nèi)容

1、標(biāo)的金額。一般用大小寫，并于最后加“整”。由誰負(fù)責(zé)收取。

2、付款方式。一般分4次，必需明確付款時間、付款條件、總價是否正確。

3、施工對象。一般詳細(xì)寫明房屋所在地

4、結(jié)算方式。一般有兩種，一是“單價包干，工程量按實(shí)結(jié)算”，只有單價是固定的，工程量在施工完畢后測量一次；二是“一口價”，預(yù)算價格就是最終裝修費(fèi)用。

5、合同聯(lián)系人員。必需明確合同履行人，一般是施工項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，這對明確責(zé)任意義重大。

6、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。一般是北京市最新的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以及一些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

7、進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。一般3/2型房在60天左右；一般中小型別墅在80天以上。

8、違約責(zé)任。這是雙方的，尤其是施工方對質(zhì)量缺陷、進(jìn)度拖延的賠償責(zé)任。此外，對人員人員傷亡、房屋結(jié)構(gòu)酸還損害的責(zé)任也要明確。

9、空氣環(huán)保質(zhì)量。

10、保修條款。

11、合同雙方本人簽字，法人一定要用法人合同專用章。

施工合同洽談要領(lǐng)

1、采用合同時，按規(guī)范要求寫清具體內(nèi)容。

2、采用自制合同格式時，必需至少明確樓上11項(xiàng)內(nèi)容。

3、合同談判一般與預(yù)算同時進(jìn)行，同時應(yīng)明確質(zhì)量保證措施和費(fèi)用，緊急事務(wù)處理原則和辦法。

4、有條件的話，可以要求1到2次每次30分鐘左右“業(yè)主有現(xiàn)場組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、項(xiàng)目經(jīng)理、業(yè)主”開現(xiàn)場會議的權(quán)利，而施工方應(yīng)無條件同意。

5、注意施工法人合同專用章的合法性

6、糾錯一定要簽公司糾錯專用章。

7、付款必需有發(fā)票，或先開收據(jù)后換整張發(fā)票。

8、場容場貌管理規(guī)定，節(jié)約現(xiàn)場生活開支費(fèi)用的規(guī)定。

9、確定施工隊伍組織，明確到個人。并在現(xiàn)場張貼施工人員名單和工作內(nèi)容、工作時間。

四、尋找施工隊

施工隊差異

1、不同施工隊能力差異：不同施工經(jīng)驗(yàn)的隊伍能處理的施工對象差別很大，一直從事高檔裝修的對于低檔裝潢會無能為力，其結(jié)果往往是提高了造價；一直從事低檔裝潢的施工隊處理高檔裝修時往往是疲于應(yīng)付，錯誤百出。

2、現(xiàn)場管理差異：有的隊伍施工時現(xiàn)場臟亂差，不注意節(jié)約用水用電；好的隊伍應(yīng)該做到“落手清”，每日清理現(xiàn)場，實(shí)行5S管理。

3、人員安排的差異：不同各種搭配施工，同一工種人員數(shù)量搭配，一專多能人員的使用往往有差別。最忌諱一個隊伍2個人做到底的。

4、人員住宿安排：部分公司強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場不住宿，這其實(shí)并不好，現(xiàn)場住宿能抓緊施工時間、能提高場容場貌；但也會造成現(xiàn)場油污四濺的弊病。建議根據(jù)工人特點(diǎn)和實(shí)際情況，有必要時可以及時調(diào)整。

5、負(fù)責(zé)人的管理水平：既能有效調(diào)動人員積極性，有要有好的施工技術(shù)。

與施工隊交往的經(jīng)驗(yàn)

1、對施工負(fù)責(zé)人要善于攻心。

2、對施工工人要友好，適當(dāng)施以小惠。對違反原則的問題必需深查到底，找到責(zé)任人。

3、從細(xì)微處關(guān)懷現(xiàn)場工人，但一定要講究原則。

4、對施工方質(zhì)量管理人員要公正，有理有據(jù)。

5、適時請施工隊聚會，解決現(xiàn)場問題。

6、及時解決施工隊的難題。