地 址:江蘇省 淮安市 清河區(qū) 淮安市健康東路35號中鑫上城273號(原易初蓮花對面,中國銀行樓上
電 話:400-680-0011
聯(lián)系人:鄭先生
三:選材
1、確定選材原則
2、初步確定材料顏色、光滑度
3、考慮造價需要調(diào)整設(shè)計
施工詳圖設(shè)計成果——整套施工圖紙
優(yōu)秀施工企業(yè)基本條件
資質(zhì):建筑裝飾行業(yè)專業(yè)施工資質(zhì)分一級、二級、三級資質(zhì)。
承包經(jīng)驗(yàn):是否單獨(dú)承包過二級、三級以上內(nèi)裝修工程;是否有室內(nèi)裝修經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理;
信用:是否有中途停止履行合同的行為;
口碑:業(yè)主對施工企業(yè)的評價。
內(nèi)部管理:企業(yè)內(nèi)部責(zé)任機(jī)制、激勵機(jī)制、品牌建設(shè)制度、ISO2000運(yùn)行機(jī)制、檔案管理等不同日常管理制度和管理水平。
項(xiàng)目管理:對家裝項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本的、材料、現(xiàn)場、工人管理方式和管理水平
施工企業(yè)審查事項(xiàng)
1查施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)代碼
2查公司規(guī)模、企業(yè)實(shí)力、發(fā)展?fàn)顩r
3審企業(yè)信用、品牌口碑、法律糾紛
4審預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和檔次、材料是否真材實(shí)料
5審施工現(xiàn)場質(zhì)量與管理、工人管理、施工隊能力
6查企業(yè)能力、設(shè)計施工風(fēng)格偏向、質(zhì)量保證措施
7查小企業(yè)的無效承諾、規(guī)避風(fēng)險
8審施工隊伍安排,水電、油漆、泥木分工
施工企業(yè)的招標(biāo)制度嘗試
因?yàn)榧已b施工標(biāo)的小,一般是不采用招標(biāo)辦法的,而設(shè)計圖紙也一般是施工企業(yè)自行完成的,施工監(jiān)理也是施工企業(yè)委派的,不管好與壞,施工方說了算,其結(jié)果往往是因此而導(dǎo)致業(yè)主利益的喪失,這種現(xiàn)狀破壞了公平性原則。這方面,品牌可以在一定程度上反映企業(yè)的誠信水平
二、施工預(yù)算
進(jìn)入預(yù)算的條件
圖紙完全確認(rèn),預(yù)算結(jié)束時材料基本確定(水電材料應(yīng)完全確定)
施工預(yù)算陷阱例舉
1、虛報工程量
2、不列材料等級、品牌、規(guī)格、尺寸
3、在不改進(jìn)施工工藝的條件下,誤增材料預(yù)算定額用量
4、項(xiàng)目重復(fù)報價
5、高報材料(主、輔材)價格,低估數(shù)量
6、人工過高
7、高冒損耗,甚至重復(fù)計算損耗
8、漏報
施工預(yù)算洽談要領(lǐng)
1、明確合同中關(guān)于預(yù)算的條款。一般的要求是“單價包干,工程量按實(shí)結(jié)算”。
2、明確預(yù)算原則,如分三項(xiàng)“主材、輔材、人工”合計成為單價,“工程量”為實(shí)際圖紙量,“損耗”只指主材并另列一項(xiàng)。
3、預(yù)算報價方式是按空間面,還是按單個房間,意思是指如在計算地面,則所有各個房間一塊列出;還是單獨(dú)客廳列出地面、墻面、頂面。
4、有必要的話,逐項(xiàng)審核并問清楚。因?yàn)楦鞴居胁煌瑘髢r方式,對于有疑問的一定要明確高在什么地方,是否合理;低在何處,是否影響質(zhì)量。但在目前市場自由競爭的條件下,應(yīng)該要能容忍不同價位的報價。
5、管理費(fèi)談判,力求降到最低。
6、關(guān)于稅金:一般裝修要收取的稅金為3.41%。
7、關(guān)于搬運(yùn)費(fèi)、垃圾費(fèi)要明確,材料搬運(yùn)費(fèi)是否還另外收取。(在物業(yè)公司已經(jīng)付過垃圾費(fèi)的,預(yù)算中可以只付一半的垃圾清運(yùn)費(fèi)用于裝袋和短程運(yùn)費(fèi))
8、關(guān)于是否還有施工津貼、其他費(fèi)用的出面承諾。防止亂收費(fèi)。
9、增加費(fèi)用:因?yàn)轭A(yù)算人員一般不到現(xiàn)場,只是根據(jù)理想情況預(yù)算,對于現(xiàn)場增加費(fèi)用如何處理的原則。
三、施工合同
施工合同必要內(nèi)容
1、標(biāo)的金額。一般用大小寫,并于最后加“整”。由誰負(fù)責(zé)收取。
2、付款方式。一般分4次,必需明確付款時間、付款條件、總價是否正確。
3、施工對象。一般詳細(xì)寫明房屋所在地
4、結(jié)算方式。一般有兩種,一是“單價包干,工程量按實(shí)結(jié)算”,只有單價是固定的,工程量在施工完畢后測量一次;二是“一口價”,預(yù)算價格就是最終裝修費(fèi)用。
5、合同聯(lián)系人員。必需明確合同履行人,一般是施工項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人,這對明確責(zé)任意義重大。
6、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。一般是北京市最新的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),以及一些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
7、進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。一般3/2型房在60天左右;一般中小型別墅在80天以上。
8、違約責(zé)任。這是雙方的,尤其是施工方對質(zhì)量缺陷、進(jìn)度拖延的賠償責(zé)任。此外,對人員人員傷亡、房屋結(jié)構(gòu)酸還損害的責(zé)任也要明確。
9、空氣環(huán)保質(zhì)量。
10、保修條款。
11、合同雙方本人簽字,法人一定要用法人合同專用章。
施工合同洽談要領(lǐng)
1、采用合同時,按規(guī)范要求寫清具體內(nèi)容。
2、采用自制合同格式時,必需至少明確樓上11項(xiàng)內(nèi)容。
3、合同談判一般與預(yù)算同時進(jìn)行,同時應(yīng)明確質(zhì)量保證措施和費(fèi)用,緊急事務(wù)處理原則和辦法。
4、有條件的話,可以要求1到2次每次30分鐘左右“業(yè)主有現(xiàn)場組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、項(xiàng)目經(jīng)理、業(yè)主”開現(xiàn)場會議的權(quán)利,而施工方應(yīng)無條件同意。
5、注意施工法人合同專用章的合法性
6、糾錯一定要簽公司糾錯專用章。
7、付款必需有發(fā)票,或先開收據(jù)后換整張發(fā)票。
8、場容場貌管理規(guī)定,節(jié)約現(xiàn)場生活開支費(fèi)用的規(guī)定。
9、確定施工隊伍組織,明確到個人。并在現(xiàn)場張貼施工人員名單和工作內(nèi)容、工作時間。
四、尋找施工隊
施工隊差異
1、不同施工隊能力差異:不同施工經(jīng)驗(yàn)的隊伍能處理的施工對象差別很大,一直從事高檔裝修的對于低檔裝潢會無能為力,其結(jié)果往往是提高了造價;一直從事低檔裝潢的施工隊處理高檔裝修時往往是疲于應(yīng)付,錯誤百出。
2、現(xiàn)場管理差異:有的隊伍施工時現(xiàn)場臟亂差,不注意節(jié)約用水用電;好的隊伍應(yīng)該做到“落手清”,每日清理現(xiàn)場,實(shí)行5S管理。
3、人員安排的差異:不同各種搭配施工,同一工種人員數(shù)量搭配,一專多能人員的使用往往有差別。最忌諱一個隊伍2個人做到底的。
4、人員住宿安排:部分公司強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場不住宿,這其實(shí)并不好,現(xiàn)場住宿能抓緊施工時間、能提高場容場貌;但也會造成現(xiàn)場油污四濺的弊病。建議根據(jù)工人特點(diǎn)和實(shí)際情況,有必要時可以及時調(diào)整。
5、負(fù)責(zé)人的管理水平:既能有效調(diào)動人員積極性,有要有好的施工技術(shù)。
與施工隊交往的經(jīng)驗(yàn)
1、對施工負(fù)責(zé)人要善于攻心。
2、對施工工人要友好,適當(dāng)施以小惠。對違反原則的問題必需深查到底,找到責(zé)任人。
3、從細(xì)微處關(guān)懷現(xiàn)場工人,但一定要講究原則。
4、對施工方質(zhì)量管理人員要公正,有理有據(jù)。
5、適時請施工隊聚會,解決現(xiàn)場問題。
6、及時解決施工隊的難題。
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