一線城市的隱憂

    代育強是廣州花花世界某陶瓷品牌專賣店的導(dǎo)購人員，與往年頻繁的展廳人流相比，今年以來展廳幾乎沒有多少人逛，閑的無聊的時候他已經(jīng)會習(xí)慣性地掏出手機上與朋友吹水?！敖衲陣鴳c節(jié)即使搞了大型的促銷和團購活動，依然沒有多少人前來展廳?！贝龔娬f這也并不因為花花世界偏遠的地理位置，市中心的馬會、越和等建材市場依舊是門可羅雀?！胺孔淤u的少了，我們的日子也不好過，今年可以說比去年減少了50%不止，零售不好做?！贝龔姼袊@到。

    盡管11月份亞運會即將在廣州開幕，因為亞運會帶來的基礎(chǔ)建設(shè)、亞運地產(chǎn)項目開展的熱火朝天，但并不能緩解陶瓷經(jīng)銷商們零售的尷尬困境。

    然而，相對于代育強所在的中端品牌，國內(nèi)一線品牌的銷售并沒有受到太多影響。一位從事高端仿古磚品牌的銷售人員告訴記者，賣場的人流減少，但他們的銷售并沒受到太大影響，高端消費者的消費能力并沒有因為房產(chǎn)政策而有所下降，“反而有人因為政策的風(fēng)而趁著降價買入?！痹撲N售人員說。而國內(nèi)高端人群的購買力在08年金融危機時，不少奢侈品牌因為中國富人的消費而保持了少量增長就已經(jīng)得以體現(xiàn)。

    大部分的中產(chǎn)階級在這場調(diào)控中成為了最龐大的觀望者，一線城市成交量的不活躍也與中產(chǎn)階級們并不急于出手息息相關(guān)。盡管在這場調(diào)控之中，部分的投機得到了抑制，但在原本房價不算很高的二線城市、三線城市等地，剛性需求反而得到了更好的釋放，這從各項數(shù)據(jù)以及建材市場的依舊繁榮中都得到了很好的印證。

    二三線城市正蓬勃

    相對一線城市的平淡，二三線城市成為了今年以來房地產(chǎn)交易的生力軍，而這些區(qū)域的陶瓷經(jīng)銷商們也沒感受到太多的影響。從北方的山東淄博，到中部的湖南長沙，再到江西高安這樣的城鎮(zhèn)規(guī)劃城市，都有數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)調(diào)控的影響并不大，陶瓷經(jīng)銷商們過得都還不錯。

    山東淄博：影響甚微

    據(jù)國家統(tǒng)計局山東調(diào)查總隊近日公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山東房屋銷售價格平穩(wěn)上漲，漲幅呈倒V型走勢。與去年同期相比，山東房屋銷售價格上漲7.0%，土地交易價格上漲4.5%，房屋租賃價格上漲2.0%，物業(yè)管理價格上漲0.5%。

    今年1~4月份，山東省房價漲幅逐月擴大，從5月起漲幅開始逐月回落。新建房和二手房漲幅均呈上漲態(tài)勢，新建房漲幅高于二手房。從山東全省來看，17城市房價全部上漲。1~3季度，山東17個城市房屋銷售價格全部上漲，漲幅位于前3位的城市分別為：淄博上漲8.7%，東營上漲7.3%，青島上漲7.1%；漲幅位于后三位的城市分別為：萊蕪上漲1.6%，濱州上漲2.8%，棗莊、泰安、臨沂均上漲3.8%；其他城市房價漲幅在4.1-6.7%之間。

    以山東淄博為例，10月22日，山東淄博房博會在國際商貿(mào)城隆重開幕。記者在展會上了解到，淄博房價（除別墅外）均在4000元/m2以上，黃金國際、華僑城、尚文苑等地段稍好的幾個樓盤均價更是在6600元/m2以上。

    針對國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后對淄博房地產(chǎn)的影響，記者在房博會上采訪了幾家樓盤工作人員，其均表示影響微乎其微?！懊看涡抡偝雠_之時，本地消費者大都呈觀望態(tài)度，等待房價下降或者有所優(yōu)惠。但淄博屬于二線城市，與一些一線城市和省會城市相比，房價漲幅并不大，國家房地產(chǎn)的調(diào)控政策也相對比較寬松，且淄博房產(chǎn)銷售多數(shù)還是以居住為主。消費者在新政策出臺之時持觀望狀態(tài)，也只是一種暫時的態(tài)度，雖然購買欲望相比平常稍弱一點，但一段時間過后，降價無望，消費者該買的還是要買。總的來說，淄博房地產(chǎn)銷售情況受新政的影響不是很大，且近幾年淄博房價也一直保持上漲態(tài)勢?！币晃皇蹣枪ぷ魅藛T如此說道。

    實際上，雖然國家屢次施以重拳調(diào)控樓市，并且力度一次比一次大，但是淄博房價仍然保持穩(wěn)中上升的態(tài)勢。

    作為中國重要的建陶產(chǎn)業(yè)基地之一，淄博建陶市場，其發(fā)展與房地產(chǎn)市場的變化息息相關(guān)。 那么，此番樓市新政對于目前正在為節(jié)能減排而遭受限電、限產(chǎn)的淄博建陶市場是否會造成一定影響？記者日前走訪了淄博的幾家建陶企業(yè)，發(fā)現(xiàn)雖然受新政的影響，但多數(shù)企業(yè)仍然能夠淡然面對，保持積極樂觀的態(tài)度。

    采訪中，多數(shù)企業(yè)表示，國家屢次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對整個建材市場會造成一定的影響，尤其表現(xiàn)在一線城市，隨著房產(chǎn)市場的理性回落，其建材需求也在逐步萎縮；對于適當放寬房地產(chǎn)政策的二、三線城市，其建材需求不受影響，反而會在其拉動下，建陶企業(yè)業(yè)績呈增長趨勢；另外，農(nóng)村舊城改造、“兩區(qū)三村”、保障性住房建設(shè)等也將拉動建陶企業(yè)的業(yè)績增長。此時，性價比比較高的中、低檔產(chǎn)品逐漸成為市場的寵兒，一些經(jīng)濟耐用的高檔產(chǎn)品也有望出現(xiàn)熱銷。據(jù)了解，近期，淄博建陶產(chǎn)區(qū)部分企業(yè)拋光磚價格有近3%的上浮。

    “購房是剛性需求，無論政策怎樣變化，人們總得買房、裝修，所以新政不會對建陶行業(yè)造成直接影響。但是隨著消費者購買產(chǎn)品意識的不斷提高，產(chǎn)品的品質(zhì)、花色、服務(wù)仍是生產(chǎn)、銷售中最重要的因素。”磚博士陶瓷（全球）服務(wù)中心總經(jīng)理陳薛聰說道。

    在舒曼陶瓷銷售總經(jīng)理王學(xué)明看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市以及房價漲幅過高的城市會造成一定影響，而房價穩(wěn)定或漲幅不高的城市則受到的影響相對較小?！芭f村改造、村村并居、保障性住房建設(shè)等，并不受政策影響，所以目前的情況是中、低端產(chǎn)品的銷售要好于高端產(chǎn)品的銷售?！彼嬖V記者，雖然目前市場人流量、車流量不斷減弱，但是真正淡季還沒有到來。中國如此大的市場，總會有銷售市場，事在人為。目前，企業(yè)仍要加強產(chǎn)品的品質(zhì)、花色，以及企業(yè)的服務(wù)、信譽，另外，銷售經(jīng)理、業(yè)務(wù)員要及時走出去，了解整個市場行情、全國各專賣店的銷售情況，以及開發(fā)新市場、新客戶等。

    采訪中，多數(shù)企業(yè)負責(zé)人表示，國家對房地產(chǎn)調(diào)控，其實是一個理性選擇，除了能讓市場更加規(guī)范化發(fā)展以外，最重要的是保證房子能夠落到真正需要的人手里。當記者問道面對國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，企業(yè)該如何應(yīng)對時，多數(shù)企業(yè)表示，安檢停產(chǎn)、限電限產(chǎn)等都剛剛經(jīng)歷過或者正在經(jīng)歷著，無論多大的風(fēng)浪，產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)服務(wù)都是一個企業(yè)最首要把握因素。

    湖南長沙：有影響但不明顯

    2010年國慶長沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交套數(shù)為3231套，同比漲幅為81%。成交面積為33.71萬方，同比漲幅為14.7%。成交均價為5649元/平方米，同比漲幅為32.36%。此數(shù)據(jù)意味著長沙逆市飄紅，由剛需求撐起了房價上漲的天空。

    湖南中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陳世霞表示：“目前市場整體情況而言，剛需占據(jù)八成以上。這個剛需包括首次和改善需求?！?BR>
    在湖南長沙東鵬陶瓷品牌經(jīng)理李想求看來，此番樓市新政對長沙樓市的影響還是比較大的?！熬湍俏覀€人來說，我之前在長沙星沙鎮(zhèn)買了一套房子，但離我工作的地方挺遠的，就打算在市區(qū)這邊再買套房，可是國家的政策變了，第二套房首付比例不低于50%。所以我認為這個政策對工薪階層的影響挺大的?！彼J為，新一輪的政策可能導(dǎo)致長沙的空置房的增多?？罩梅吭龆嗔?，那就勢必對建陶行業(yè)有所影響。

    據(jù)李想求介紹，東鵬陶瓷長沙店上半年的銷售情況與去年同期相比增長了15%到20%左右，但是十月份以來差不多只維持了去年的同期水平，無多大增長。

    蒙娜麗莎長沙店的業(yè)務(wù)經(jīng)理歐陽先生也向記者介紹，此番樓市新政對長沙的樓市影響是有的，買房持觀望態(tài)度的多了，所以房子裝修的也少了。至于建材行業(yè)的銷售方面，據(jù)他個人了解，整個陶瓷市場的銷售與去年同期相比有所下降。而蒙娜麗莎陶瓷，在長沙市場還是有它的品牌知名度和顧客認可度的，所以近期的銷售沒受到多大影響。

    不過，對于后期的市場銷售，他們還是保持著樂觀的姿態(tài)。他認為，長沙的陶瓷市場是在不斷擴大的，比如說紅星美凱龍市場的興起等。

    “長沙的陶瓷市場還是存在較大的發(fā)展空間的，畢竟長沙的城市建設(shè)在不斷完善，比如說長株潭一體化、長沙地鐵的修建等，這樣長沙會吸引越來越多的人來定居，所以我對長沙的建陶行業(yè)持樂觀態(tài)度?！崩钕肭笳f道。

    江西高安：城鎮(zhèn)樓市穩(wěn)步上升

    據(jù)記者對高安青城林語售樓部劉小姐電話采訪了解到，隨著07年下半年高安市的房價總體上漲的情況下，購房者的熱情更加高漲，過去高安的房價一直在1000元以下，一般只有需求才會考慮買房。而隨著近兩年全國各地都在關(guān)注房價變化的時候，也推動了高安的房價，青城林語從07年一期開盤的1800元/平米，到目前的3000元/平米，而且，一期開盤的銷售情況跟后面的二期、三期相比，業(yè)績要差，現(xiàn)在還每天能接到購房的電話，問還有沒有合適的樓房，而且預(yù)計明年5期開盤，房價將在3500元/平米左右。而且，隨著新的房產(chǎn)政策的出臺，高安也出現(xiàn)了一些業(yè)余炒房者，把手頭的閑錢用來買房，因此，國家的房地產(chǎn)政策似乎對高安影響不大，目前，高安一些新推的樓盤，一開盤就基本被預(yù)定。

    此外，據(jù)記者從高安市瑞州商貿(mào)城了解到，很多商家對新一輪的房地產(chǎn)政策都不了解，銷售情況似乎影響不大，而且，原本下半年就是裝修的旺季，一些趕著新房結(jié)婚、農(nóng)村自建房的家裝和一些工程裝修都集中在下半年，而且今年的銷售同比去年要好一些，而且今年的建材產(chǎn)品價格明顯要比往年要高。

    相對陶瓷經(jīng)銷商而言，由于離產(chǎn)區(qū)較進，本地一些人找關(guān)系直接到廠家提貨，而且，很多企業(yè)把網(wǎng)點布局到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，影響了當?shù)靥沾山?jīng)銷商的銷售，但是影響較大的還是批發(fā)商， 而零售為主的沒有受到多大影響。

    據(jù)記者向高安本土企業(yè)的銷售負責(zé)人了解到，新一輪的房地產(chǎn)政策對陶瓷銷售沒有太大的影響，而且，目前本來就是市場旺季，盡管從今年4月份起，整個行業(yè)形勢都不容樂觀，但是到10月份，一些產(chǎn)品銷售形勢還是呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。我們的產(chǎn)品主要面向三四級市場，這些城市的房價相比一二線城市，要低很多，因此，國家的政策對這些城市的房地產(chǎn)影響不大。

    對此，業(yè)內(nèi)人士給出了兩個方面的解釋。首先，高安隨著建陶產(chǎn)區(qū)的興起，帶來了相當多的外來人口和促進了當?shù)氐木蜆I(yè)，薪資待遇提高，助推了本地的房地產(chǎn)的興起，而且，一些在外務(wù)工人員的外鄉(xiāng)，在城市買房的較多，也推動了建材行業(yè)的發(fā)展；其次，高安屬縣級市，作為正在發(fā)展中的三四級城市，房地產(chǎn)政策對其影響不大，而且，隨著國家關(guān)注房價、調(diào)控房價，更加促使了當?shù)刭彿空叩臒崆?，一些在農(nóng)村有自建的經(jīng)濟條件較好的都選擇在城市再購買新房。同時，國家加大對廉租房的建設(shè)，促進了當?shù)亟ú男袠I(yè)的銷售。

    陶瓷行業(yè)抗風(fēng)險各有妙招

    盡管房地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)風(fēng)火火的進行著，盡管有不少企業(yè)也叫著日子難過，但對于大部分的陶瓷企業(yè)來說，任憑窗外風(fēng)吹浪打，該怎么過還得怎么過。在記者走訪的不少企業(yè)中，今年都有不同程度的增長。有的是因為一早扎根于城鎮(zhèn)市場，開發(fā)廣大的城鎮(zhèn)居民群體；有的則是前幾年品牌建設(shè)的積累今朝發(fā)力，品牌上了一個臺階而獲得的增長；另有一部分則堅持走著其高端路線，通過設(shè)計師等更精準的渠道獲得較好結(jié)果。

    正如中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會秘書長繆斌在接受本報記者采訪時明確表示：在一線城市，因為房地產(chǎn)調(diào)控力度比較大，所以影響也比較大，但是這個影響并不像金融危機那樣造成恐慌，只是一個波動。而對于陶瓷等建材家居行業(yè)來說，整體發(fā)展還是有空間，剛性需求量還很大，陶瓷行業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，同時也是朝陽產(chǎn)業(yè)，沒有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)，陶瓷行業(yè)至少還有好幾十年的發(fā)展上升空間。

    一些企業(yè)保持了30%以上的增長正好驗證了繆斌秘書長的一席話，而同樣位于行業(yè)協(xié)會的中國建材流通協(xié)會會長孟國強也有異曲同工的觀點。孟國強認為，房地產(chǎn)的發(fā)展對于建材行業(yè)影響很大，但是建材并不完全依賴房地產(chǎn)發(fā)展，建材行業(yè)相對比較穩(wěn)定，受到的沖擊并不是很大，市場還很強大，經(jīng)濟對于這個行業(yè)的需求還很大，盡管經(jīng)濟危機影響很大，但是建材行業(yè)受到的沖擊并沒有人們想象的那么大。建材行業(yè)是和國家的經(jīng)濟大建設(shè)結(jié)合在一起的，很多基礎(chǔ)建設(shè)都需要建材行業(yè)的支持。建材行業(yè)對于勞動力的需求仍然很大，政府對于這個行業(yè)依舊很支持。

    孟國強十分堅定地說，建材行業(yè)仍舊在刺激市場，刺激消費，建材行業(yè)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的消費空間還很大。

    記者手記：房子是永遠的需求

    新一輪房地產(chǎn)調(diào)控包含了暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、 首付款比例調(diào)整到30%及以上、 第二套住房首付比例不低于50%、利率不低于基準利率1.1倍 、加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作等，是近年來國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度最嚴厲的一次。新一輪房產(chǎn)新政的嚴厲也讓陶瓷行業(yè)中的一眾人等愈發(fā)對往后的市場環(huán)境猜測不斷。

    誠然，用經(jīng)濟學(xué)原理來說“物以稀為貴”，土地是有限資源，當不斷被開發(fā)成為商品房時，就成為了一種逐步稀有的資源，房價上漲或許會緩慢，但勢不可擋。再看國人的“家”之情節(jié)，房子對與一個中國人、一個中國家（查看地圖）庭來說，就意味著家的完滿和人生的完滿。房子，永遠都會是中國人心中、口中最執(zhí)著的存在。如此看來，作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的陶瓷行業(yè)乃至整個建材行業(yè)，雖然也會偶遇寒冬，但是冰消雪融之后，又將會迎來一個春天。