裝修監(jiān)理在行業(yè)內(nèi)是“非主流”,有許多的業(yè)主壓根兒不知何為“監(jiān)理”。
近幾年,隨著各種裝修糾紛不斷被曝光,業(yè)主越來越注重居住水平、生活質(zhì)量,監(jiān)理這種小眾職業(yè)也越來越多地進入大眾視野。
裝修監(jiān)理是干什么的?簡單來說,由于裝修的專業(yè)化程度高,業(yè)主與裝修公司之間存在巨大的信息不對稱,這就使得各種貓膩容易被“瞞天過?！?。而監(jiān)理就是代替業(yè)主的一雙專業(yè)的“眼睛”,他們了解裝修,時時監(jiān)督裝修施工,保障裝修質(zhì)量。
因此,裝修之前,了解裝修監(jiān)理是干什么的,不僅有利業(yè)主獲得一個保障裝修質(zhì)量的方法,還有利于業(yè)主對裝修有更深刻的認識,避免上當受騙。
A 裝修監(jiān)理是干什么的?
“裝修監(jiān)理”是干什么的?——許多業(yè)主對裝修監(jiān)理這一職業(yè)相當陌生。
裝修監(jiān)理是一個為業(yè)主提供純技術服務的第三方單位,獨立于業(yè)主與裝修公司之間。一個完整的監(jiān)理服務,應當從裝修之前就開始介入。
監(jiān)理人員一般會提供以下服務:裝修開始之前,為業(yè)主尋找裝修公司、買材料等作咨詢,幫助業(yè)主簡單地了解裝修。
其次,業(yè)主與裝修公司簽訂合同之后,監(jiān)理會為業(yè)主提供審核合同、報價單等服務。這一方面有利于甄別裝修公司是否靠譜,更重要的是,可以幫業(yè)主制定一份靠譜的合同,避免被不規(guī)范裝修公司坑騙、監(jiān)督裝修施工,一旦出現(xiàn)糾紛,也有可靠的依據(jù)。
再者,整個裝修過程中,監(jiān)理公司一般會與業(yè)主約定上門監(jiān)理的次數(shù)。在重要的關節(jié)點時,監(jiān)理會親自到施工現(xiàn)場監(jiān)督施工。例如材料進場環(huán)節(jié),幫助鑒別材料是否貨真價實;水電驗收環(huán)節(jié),幫助驗收水電,避免水電布線不規(guī)范;泥水工、油漆工等環(huán)節(jié),監(jiān)督施工人員的工藝是否到位等。監(jiān)理作為一雙專業(yè)的“眼睛”,幫助業(yè)主盯緊裝修施工。
最后,在裝修完畢時,監(jiān)理還會提供完整的驗房服務,檢驗房子的裝修施工是否合格,有問題催促裝修公司解決問題。這樣,監(jiān)理分別從裝修各個階段介入,保障業(yè)主權益。
B 裝修監(jiān)理遠比你想象的重要
裝修監(jiān)理對于裝修來說至關重要,這是很多業(yè)主容易忽略的。且不說“監(jiān)理”這一職業(yè)的第三方服務是否所有業(yè)主都需要,但“監(jiān)理”的工作內(nèi)容,是絕大部分業(yè)主不可或缺的。
在沒有第三方監(jiān)理的情況下,如果業(yè)主要單純自己與裝修公司打交道,最好也要自己學習一些裝修監(jiān)理的知識,這有助于避免上當受騙。
一個家庭裝修的個案,存在著成千上萬個施工的細節(jié)要點。單就鋪瓷磚而言,選用什么品牌、什么型號、什么類型的瓷磚都有講究;鋪貼的實際面積如何計算、如何得出,報價有沒有虛報了面積;瓷磚應該如何鋪貼才正確,才不至于出現(xiàn)地面不平、空鼓;瓷磚與瓷磚之間的縫隙多大才不影響正常使用與美觀,這些問題背后都有一套裝修知識。一旦業(yè)主存在盲區(qū)或者“看漏眼”的地方,就很容易被鉆空子。尤其是當合同和報價單沒有詳細規(guī)范的時候,裝修公司理所當然地采用最“省錢”、最“簡便”的方式施工,這就容易導致問題的出現(xiàn)。
許多出現(xiàn)裝修糾紛的案例后來才發(fā)現(xiàn)監(jiān)理的重要性,在裝修中途或者直到驗房階段才引入監(jiān)理。亡羊補牢為時不晚,不過,由于沒有一開始規(guī)范好合同和報價單,監(jiān)理人員只能從專業(yè)知識、職業(yè)道德的角度提出監(jiān)理意見,沒有靠譜的合同作依據(jù),跟裝修公司溝通時也缺少說服力。
C 監(jiān)理這一小眾工種
越來越被重視
監(jiān)理對于建筑工程而言,是一個不可或缺的職業(yè),但就家庭裝修而言,絕對是一個非主流的角色。不過,近幾年來,裝修監(jiān)理這個行當,也越來越受到行業(yè)內(nèi)外的重視。
裝修監(jiān)理為何少人知道?一個重要的原因是:裝修監(jiān)理是由專業(yè)監(jiān)理人員提供的專業(yè)知識服務,會產(chǎn)生一定的人工費用。普通家庭裝修的監(jiān)理費用一般要達到幾千甚至上萬元,對于還沒有普及監(jiān)理的市場,接受度并不高。而更重要的是,裝修監(jiān)理本身只是為業(yè)主提供專業(yè)知識建議,并不具備強制力,對裝修公司的約束力有限。再加上國家對家庭裝修監(jiān)理的重視不夠,家庭裝修監(jiān)理人員考察、審核機制不夠完善。
不過,隨著業(yè)主對居住水平、生活質(zhì)量越來越高,監(jiān)理這一職業(yè)也越來越受到重視。除了市面上少量的第三方公司提供監(jiān)理、驗房服務之外,例如裝修平臺也為業(yè)主提供第三方監(jiān)理服務,一定程度規(guī)范化市場。由于接收到的裝修糾紛案例太多,最近,廣州市建筑裝飾行業(yè)協(xié)會奮起,牽頭上百位資深的專業(yè)人員組成監(jiān)理團隊,開始為羊城市民提供監(jiān)理服務。有官方認可的行業(yè)協(xié)會作背景,也讓消費者有了更加靠譜的選擇。
如上文所言,監(jiān)理的工作對于裝修而言十分重要。如果等到問題出現(xiàn)再進行整改,不僅費時費力,例如水電出現(xiàn)問題還可能要打掉裝修重做,勞民傷財。無論是業(yè)主親自監(jiān)理,還是委托第三方公司進行監(jiān)理,都是為整個裝修過程上一個保險。
那么問題來了,監(jiān)理是怎么工作的,他們具體能夠幫業(yè)主做什么。讓我們先從一個案例講起……
二次裝修報價單審核
家住陳村的陳先生前不久要對家里進行二次裝修,針對40平方米的工程以及業(yè)主的具體需求,裝修公司給出了如下報價?？雌饋肀容^規(guī)范,項目清晰,數(shù)量、單位、價格都明確標示,備注欄也看似很具體。為了杜絕裝修問題出現(xiàn),陳先生找監(jiān)理公司進行報價審核,結果還是找出了不少問題。
裝修公司的報價單
序號 項目名稱 數(shù)量 單位 單價(元) 金額(元) 備注
1 砌磚 3.8 ㎡ 200 760 包工包料,八分輕質(zhì)磚兩面批蕩
2 鐵架 4 ㎡ 500 2000 包工包料,10號槽四周,中間4X4角鐵,鋪杉木板
3 樓梯 1 項 400 400 包工包料,梯級2.5X2.5角鐵
4 灶臺 2.7 ㎡ 450 1215 包工包料,人工,325水泥,沙,石,不包灶臺面磚
5 裝給水管 3.1 m 60 186 包工包料,聯(lián)塑6分PPR管
6 裝下水管 3.1 m 70 217 包工包料,聯(lián)塑75PPV管
7 刮塑 80 ㎡ 30 2400 包工包料,膩子粉刮二次,立邦漆或多樂士三次
8 裝電 位 70 0 包工包料,2.5mm2電線,不包面板及燈
9 鋁合金窗 4 ㎡ 350 1400 包工包料,1.0鋁
總計 8578
監(jiān)理審核意見
●序號1砌磚,備注材料沒有明確標出、工藝不夠詳細。應改為“輕質(zhì)磚,用強度32.5MPa普通硅酸鹽水泥、中砂水泥砂漿砌筑、抹平。按平面面積計算工程量,高度≤500mm”。
●序號2鐵架、序號3樓梯,備注均無圖紙、未標明區(qū)域位置,應補上。
●序號4灶臺,備注信息不夠詳細,材料和工藝應改為“強度32.5MPa普通硅酸鹽水泥、中砂水泥砂漿砌筑、抹平”。
●序號5裝給水管、序號6裝下水管,備注工藝不詳細,應注明“定位、鑿坑暗藏管,安裝管,試壓(甲方現(xiàn)場檢驗)封管,不含水龍頭、閥門。數(shù)量現(xiàn)場驗收時核算”。
●序號7刮塑,缺乏施工細節(jié),應增加備注“原墻面清理。彈線,水泥、滑石粉、108建筑膠水、新舊墻接口位貼繃帶,防銹處理,批刮打磨平整,表面平整度達國建驗收標準”。
●序號8裝電,電線沒有注明品牌,報價中為業(yè)主自己提供。監(jiān)理建議:電線由業(yè)主自己購買,建議品牌規(guī)格荔灣、慶豐雙塑阻燃單芯線電線,排線及安裝按照國建驗收標準。
●序號9鋁合金窗,未標明鋁材品牌。建議備注改為:用1.4規(guī)格以上的材質(zhì),窗戶安裝按照國建驗收標準。
●關于報價,監(jiān)理審核后認為,單價無太大問題
●報價單的附錄中,裝修公司標明“以上工程項目現(xiàn)金結算,不含稅金,含稅加8%。未列事宜另議?！北O(jiān)理提醒:業(yè)主要注意未列事宜另議一項,如果報價單不夠周全,后期可能面臨增項加價的問題。
●報價單的附錄中,裝修公司標明:“入場預收40%工程款。完成工程一半收取40%工程款,竣工收取10%工程款,10天內(nèi)結清10%余款?！北O(jiān)理建議:“入場收30%款項,隱蔽工程驗收合格后30%,泥工木工完成20%,竣工驗收10%,余款建議半年后結清(質(zhì)保期)?！?
評價
看似完善的報價單,也可能存在漏洞
在陳先生家二次裝修的案例中,可以看出一些問題。首先,陳先生選擇的這家裝修公司還算靠譜,有完整的報價單,具體施工也細分成不同項目,整體報價還算合理。然而,即使是這樣看似合理的報價,也存在問題。
最大的問題就是裝修的材料沒有明確標出,施工的工藝沒有明確注明。例如在電線問題上,無論是業(yè)主自己買還是裝修公司提供,如果沒有標明品牌、型號,就很容易用到質(zhì)量差的產(chǎn)品。由于電線施工完會被覆蓋起來,檢修難度大,因此,需要提前規(guī)范保證質(zhì)量。
沒有提供具體圖紙也是常見的問題。陳先生家的案例比較簡單,二次裝修的內(nèi)容也不復雜,不過,該提供圖紙的地方還得提供。避免設計不當,引起日后的糾紛。
在一份裝修合同中,增項和支付的條款,通常是利于裝修公司的?！拔戳惺乱肆碜h”、“業(yè)主主動要求增加的項目除外”等條款,都為裝修公司增項加價提供可能。這一條款是合理的,因此,更應該在動工之前審核報價單,看項目是否都報足了。至于支付問題,大部分裝修公司希望業(yè)主盡早地支付款項、更多地支付款項,業(yè)主可以根據(jù)實際情況,要求裝修公司對支付進行修改,保障雙方權益。
監(jiān)理為業(yè)主
提供 4項服務
上述的案例,只涉及監(jiān)理工作的一部分。但就審核報價單這一點,就已經(jīng)能為業(yè)主揪出不少可能存在的裝修問題了。而一個完整的監(jiān)理服務,則能更全面地保障裝修質(zhì)量。一個完整的監(jiān)理服務,監(jiān)理人員應當從業(yè)主未裝修之時就開始介入。
階段 1
簡單咨詢
在選擇裝修公司之前,可以先找監(jiān)理公司咨詢,了解裝修的行情。例如如何選裝修公司才比較靠譜、大體的裝修報價估算、如何選擇材料、去哪里挑選材料等。
階段2
審核合同、報價單、圖紙
更多業(yè)主從第二階段開始介入監(jiān)理。即業(yè)主對裝修公司有一定的意向,進入到報價、簽訂合同的階段。在簽訂合同之前,可以讓監(jiān)理審核合同、報價單和圖紙。審核合同的目的,在于看合同的條款是否能夠保障業(yè)主權益,如有不足,則提醒業(yè)主與裝修公司重新商議合同。什么時候驗收、什么時候付款、出現(xiàn)問題如何解決等條款,最容易存在漏洞。
報價單和圖紙則是審核的重中之重。監(jiān)理根據(jù)業(yè)主的需求,評價報價單的項目是否合理、報價是否合理、具體施工項目的提前規(guī)范是否足夠。具體到刷墻的面積計算是否合理、采用什么材料、何種工藝等細節(jié),都應該規(guī)范清楚,以便裝修公司照章實施。也為出現(xiàn)糾紛提供保障業(yè)主權益的依據(jù)。
階段3
過程監(jiān)理
裝修的過程有幾個重要節(jié)點,例如材料進場、打拆、水電、泥水、木工、油漆工等。一般來說,監(jiān)理并不是每天到工地上盯著。如果要監(jiān)理人員每天去現(xiàn)場監(jiān)督,那么人工費是比較高的。因此,一般監(jiān)理公司會建議一周去工地2-3次,重要的節(jié)點,特別是材料進場、驗收的時候,監(jiān)理人員會在場監(jiān)督、并做好記錄。
其水電驗收環(huán)節(jié),就包括了水壓測試(檢測水管連接是否有漏水,能否承受一定的流體壓力)、檢查水電材料品牌(是否合同規(guī)定的品牌,規(guī)格是否符合要求)、線管之間采用套管連接是否牢固、管與管的對口是否位于套管中心等總共19個大項的驗收細節(jié)。質(zhì)檢管家會帶上業(yè)主與工地負責人一起清點問題處,做好記錄,向業(yè)主匯報驗收的結果。經(jīng)工地負責人、業(yè)主、質(zhì)檢管家進行三方確認后,在驗收單上簽字,裝修公司才能拿到水電裝修階段的裝修款。
階段4
驗房
監(jiān)理還有一項重要工作——為業(yè)主提供驗房服務。每一個裝修項目施工完畢后,都需要業(yè)主到現(xiàn)場進行驗收。業(yè)主一般要檢查裝修是否做到位、是否存在施工質(zhì)量差等問題。通常,不具備裝修專業(yè)知識的業(yè)主只會看到一些“表面”的問題,例如墻面有沒有刷好、瓷磚地板有沒有鋪貼完整、墻面是不是傾斜得很厲害、水電開關有無問題等。
而專業(yè)的驗收可比這些表面問題嚴肅得多。國家對裝修施工的驗收標準有明確規(guī)范,如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《商品房屋驗收標準》等,規(guī)范了房屋裝修如何才算合格。其中就包括業(yè)主一般較少關注的防水、平整度、瓷磚空鼓等相關的問題。而專業(yè)的監(jiān)理驗房公司,會根據(jù)國家的相關標準,對現(xiàn)場進行驗收。一旦出現(xiàn)問題,則可以與裝修公司溝通整改,以免入住后才出現(xiàn)使用問題。
除了一開始就采用監(jiān)理服務的業(yè)主會需要驗房,一些精裝修房收樓業(yè)主、裝修過程沒有采用監(jiān)理的業(yè)主,也會尋找專業(yè)監(jiān)理幫忙驗收,解決可能存在的裝修問題。