日前獲得人大通過(guò)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，未來(lái)五年，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫(huà)卷正式展開(kāi)，如此大規(guī)模保障房建設(shè)是怎么樣按排的？對(duì)資本市場(chǎng)中的相關(guān)行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響呢？

    由于福利分房制度、亞洲金融危機(jī)后對(duì)商品房的大力發(fā)展、建設(shè)保障房在一定程度上與地方政府的經(jīng)濟(jì)利益相悖等原因，構(gòu)建于1994年的保障房體系形同虛設(shè)。這一切在2010年得以改變，在確立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和公租房共同構(gòu)建的保障房體系后，國(guó)務(wù)院下達(dá)了 2010年 580萬(wàn)套的保障房安居工程建設(shè)任務(wù)，并以嚴(yán)格問(wèn)責(zé)制確保保障房建設(shè)任務(wù)的完成。

    今后5年，我國(guó)將新建各類(lèi)保障性住房3600萬(wàn)套。屆時(shí)，保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，將有力緩解住房問(wèn)題的壓力。

   “兩會(huì)”期間，國(guó)家發(fā)改委副主任徐憲平在記者會(huì)上表示，未來(lái)五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后面三年還有1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。

    同時(shí)“十二五”規(guī)劃綱要，也明確提出對(duì)于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房制度。對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對(duì)于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和購(gòu)買(mǎi)相結(jié)合的商品房制度。

    “國(guó)家加快建設(shè)保障房，這是惠及民生的體現(xiàn)。各級(jí)政府把讓群眾住有所居作為一件大事來(lái)抓，力度越來(lái)越大?！比珖?guó)人大代表、廣東省深圳市龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)居委會(huì)主任張育彪說(shuō)。網(wǎng)友“蟲(chóng)子飛吧”表示：我的“安居夢(mèng)”寄托在保障房工程上了，這項(xiàng)民心工程一定能深得民心。

    據(jù)了解，2010年，有部分城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到10%的要求。有關(guān)部門(mén)已經(jīng)再次明確，各地區(qū)在保障資金落實(shí)的同時(shí)，要適當(dāng)提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合央行、銀監(jiān)會(huì)，研究制定支持保障房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。

    公共租賃房成為發(fā)展重點(diǎn)

    隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)，城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難問(wèn)題逐漸凸顯，2011年乃至整個(gè)“十二五”時(shí)期，公共租賃住房將成為建設(shè)重點(diǎn)。

    據(jù)了解，近年來(lái)各地通過(guò)廉租房，基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)住房困難的低保家庭應(yīng)保盡保。而處于“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題逐漸凸顯。公共租賃房的起步發(fā)展，為這一更廣大的群體解決住房問(wèn)題帶來(lái)了希望。

    據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公共租賃房將成為今后保障房的發(fā)展重點(diǎn)，這適應(yīng)了我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段住房問(wèn)題的特點(diǎn)，是對(duì)住房保障范圍的合力拓展，也是對(duì)住房保障形式的完善。在商品房?jī)r(jià)格和租金較高的城市，要通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式，大幅度增加公共租賃房供應(yīng)。

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，隨著公共租賃房制度得以確立并開(kāi)始快速發(fā)展，我國(guó)多層次的住房保障體系基本形成——對(duì)低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過(guò)基本免租金的廉租房予以保障；向低收入住房困難家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房；向中低收入和中等收入家庭出售限價(jià)商品房。在此基礎(chǔ)上，對(duì)所有中低收入家庭提供公共租賃房，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種“夾心層”的全覆蓋。

    廣州證券首席投資顧問(wèn)鐘楚宏表示，保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，也是未來(lái)成長(zhǎng)確定性較高的一個(gè)領(lǐng)域，從保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，建議重點(diǎn)關(guān)注受益明顯的建材、家電、家居裝飾和房地產(chǎn)等行業(yè)。

    三大行業(yè)將受益

    參與房企可獲穩(wěn)定回報(bào)

    宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)后，2011年商品房市場(chǎng)將受到牽制，取而代之的將是保障性住房建設(shè)。而大量保障性住房建設(shè)也將是地產(chǎn)商們?cè)诤暧^調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機(jī)遇。

    渤海證券分析師崔喜君表示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢(shì)頭不會(huì)改變，規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)商參與保障房項(xiàng)目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢(qián)，開(kāi)發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的利潤(rùn)回報(bào)。

    據(jù)了解，相比商品房建設(shè)，保障房建設(shè)利潤(rùn)低，但在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售以及融資上的成本較低。而且在2011年持續(xù)調(diào)控下，非但沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)，反而在保障房規(guī)模擴(kuò)大化下坐享收益。

    嗅覺(jué)敏銳的地產(chǎn)巨頭們對(duì)保障房的態(tài)度也悄然轉(zhuǎn)變。越來(lái)越多的上市房企開(kāi)始參與到保障房建設(shè)中。從2010年房地產(chǎn)上市公司土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，萬(wàn)科、金地、保利等上市大型地產(chǎn)企業(yè)均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，上市公司參與建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長(zhǎng)。

    政府對(duì)保障房建設(shè)的款項(xiàng)一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商回款有保證，相對(duì)于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目的回款周期并不會(huì)因過(guò)長(zhǎng)而構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來(lái)源。

    分析人士介紹，對(duì)于參與保障房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以參與以保障房施工工程換土地開(kāi)發(fā)權(quán)等。大同證券投資顧問(wèn)付永翀認(rèn)為，涉及到保障房建設(shè)以及城中村改造的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，可以關(guān)注涉及此類(lèi)項(xiàng)目比較多的公司。

    建材行業(yè)充分受益

    保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來(lái)一連串積極的連鎖反應(yīng)。從子行業(yè)來(lái)看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈等子行業(yè)的上市公司受益會(huì)更為明顯。

    東方證券建材行業(yè)分析師羅果認(rèn)為，由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實(shí)施，對(duì)水泥、玻璃以及其他類(lèi)型建材產(chǎn)品的未來(lái)需求影響較大，預(yù)計(jì)2011年建材需求會(huì)超出預(yù)期。從子行業(yè)來(lái)看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司受益會(huì)更為明顯。

    據(jù)了解，在建材大類(lèi)中，水泥股最被看好。據(jù)測(cè)算，按照每套保障房60平方米計(jì)算，2011年竣工面積將達(dá)4.86億平方米，按照每平方米保障房需要水泥量計(jì)算，將增加水泥需求0.972億噸，相當(dāng)于2010年18.7億噸水泥產(chǎn)量的5.19%。

    分析人士指出，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實(shí)施，對(duì)建材行業(yè)未來(lái)需求的正面影響較大，市場(chǎng)目前對(duì)于水泥的需求達(dá)到數(shù)億噸的水平，但由于水泥行業(yè)擴(kuò)產(chǎn)不是短期能夠完成的，水泥價(jià)格上漲成為必然趨勢(shì)。

    利好家電板塊

    除一些地產(chǎn)公司及建材行業(yè)外，大規(guī)模的保障房建設(shè)，也增強(qiáng)對(duì)家電的需求。鐘楚宏表示，保障房建設(shè)進(jìn)程加快，為家電的需求提供有力保障。

    有關(guān)人士指出，保障性住房的竣工將帶來(lái)大量的家電需求，加之家電下鄉(xiāng)的刺激政策，未來(lái)家電產(chǎn)品的銷(xiāo)售將維持在一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段。從今年1月份的家電銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，繼續(xù)看好家電板塊。

    保障房建設(shè)將持續(xù)推動(dòng)家電銷(xiāo)售，足以補(bǔ)平市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)家電銷(xiāo)量影響的擔(dān)憂。隨著保障房政策的推進(jìn)，空調(diào)、洗衣機(jī)和冰箱等白電廠商將顯著受益，尤其是具備自有網(wǎng)絡(luò)和渠道優(yōu)勢(shì)的龍頭白電企業(yè)。