一、審查有關(guān)證件
作為購(gòu)房者,應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件,在合同中有明確約定,一般合同約定以該房屋取得建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒(méi)有《竣工備案驗(yàn)收表》,作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。此外,購(gòu)房者還要審查幾個(gè)證件,包括:住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房屋面積實(shí)測(cè)表等,否則一旦接鑰匙,再提面積問(wèn)題就晚了,在司法實(shí)踐中,以收房時(shí)未提異議,視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利。
二、審查交房費(fèi)用
A、 房屋價(jià)款結(jié)算:對(duì)于期房而言,合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的,等房屋竣工后,實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異,雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。
B、 物業(yè)管理費(fèi)用:購(gòu)房者在接收房屋后,無(wú)論是否入住,就開(kāi)始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù),因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。
C、 公共維修基金:公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金,按照房款的2%交納,可以交給開(kāi)發(fā)商,也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
三、審查房屋的質(zhì)量
驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化,則購(gòu)房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題,如果有質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修理,待修理后再重新驗(yàn)房。
建議審查房屋的質(zhì)量應(yīng)做以下準(zhǔn)備 :
1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部,以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。
2、紙、筆,即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以免遺忘。
3、易貼便條一疊,寫下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn),貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方,以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個(gè),插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、售樓說(shuō)明書(shū),邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否符合開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的承諾。
6、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行,幫助提供意見(jiàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
下面的講解以主要案例來(lái)介紹... ...
第1招:檢查門窗判質(zhì)量
A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門,所以對(duì)門的檢查一般也只集中在防盜門上。注意,有的開(kāi)發(fā)商故弄玄虛,不說(shuō)“防盜門”,說(shuō)“四防門”。
一般講,說(shuō)防盜門具有四防功能(防盜、防火、防熱、防噪音),但是!四防門不見(jiàn)得有防盜功能,因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商會(huì)狡辯說(shuō)我們是:防火、防熱、防噪音、防潮氣...能把你氣得你鼻子都能歪了。咱就簡(jiǎn)單講講對(duì)正規(guī)防盜門的普通驗(yàn)收。
通過(guò)檢驗(yàn)門框固定和牢固度,門框四周密封情況,確認(rèn)門安裝是否牢固,門框與墻體洞口填補(bǔ)是否合理。方法很簡(jiǎn)單,雙手抓住門框使勁搖晃,看門框是否動(dòng);同時(shí)用眼睛觀察門框與墻體洞口填補(bǔ)處是否密實(shí)。
檢驗(yàn)是否方正,看門的直角處是否呈90度角。開(kāi)關(guān)扇門多次,觀察門扇是否平整,是否有自關(guān)或自開(kāi)現(xiàn)象。自關(guān)或自開(kāi)就是指門在無(wú)外力的作用下自己就關(guān)上了或打開(kāi)了(仿佛有看不見(jiàn)的鬼魂開(kāi)關(guān)門進(jìn)出一樣),一般是因?yàn)殚T沒(méi)裝方正或傾斜造成的。手摸、眼觀密封是否嚴(yán)密,密封條是否欠缺破損。門扇與門框間隙是否過(guò)大,鎖具反復(fù)開(kāi)關(guān),檢查是否作用良好、靈活。門面有無(wú)磕碰、磨損、變形、污漬等不良現(xiàn)象。
該業(yè)主家的防盜門一共檢查出如下問(wèn)題:1、貓眼安裝歪斜,很不美觀;2、門鈴電池蓋內(nèi)陷破損,無(wú)法更換電池;3、密封不嚴(yán)密,導(dǎo)致有空隙,將來(lái)即不隔音也不保溫還在大風(fēng)天亂顫并鳴笛。
B、檢查窗戶玻璃是否有疤痕,有則及時(shí)更換; 檢查窗紗看是否破損,或者是否有很大的劃痕;檢查窗戶開(kāi)合時(shí)是否碰墻,否則墻面很容易被毀壞。
該業(yè)主家倒是沒(méi)什么大問(wèn)題,給大家出示兩張其他業(yè)主家曾出現(xiàn)的問(wèn)題:1、紗窗邊緣咬合不嚴(yán),輕輕一按有缺口;2、窗戶開(kāi)啟碰管道。
第2招:不滲不漏衛(wèi)生間
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上堵住下水口,防止做實(shí)驗(yàn)用的水順地漏流走了,然后在衛(wèi)生間蓄一些水,24小時(shí)后,到對(duì)應(yīng)的樓下衛(wèi)生間,看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與樓上住戶同時(shí)進(jìn)行,這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏,也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。后期有管路改動(dòng)的業(yè)主可以忽略此檢測(cè),因?yàn)槟氵€要重新刷防水。
如果樓下漏水了,說(shuō)明地面防水不合格;如果衛(wèi)生間外墻體有水漬現(xiàn)象,說(shuō)明衛(wèi)生間墻體防水高度或者涂刷質(zhì)量不合格。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水,也是先在衛(wèi)生間蓄一些水,然后放水,看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在,因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。這檢測(cè)方法適用于精裝修房屋,毛坯房除外,因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
第3招:輕敲墻地聽(tīng)空鼓
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空鼓現(xiàn)象,只要用小金屬錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。
這個(gè)一定要弄明白,尤其是在貼瓷磚的地方最好做上標(biāo)記,如果開(kāi)發(fā)商不給修,將來(lái)也要讓貼磚的瓦匠處理好。如果該處不重要(即不準(zhǔn)備懸掛重物或鉆眼)不準(zhǔn)備修整,則做好標(biāo)記(如用易貼便條貼上標(biāo)識(shí)),否則將來(lái)瓷磚瓷磚空鼓責(zé)任難分(其實(shí),有經(jīng)驗(yàn)的瓦匠在貼磚前應(yīng)該先檢查墻體空鼓情況,并和業(yè)主說(shuō)明)。
第4招:頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層,一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅还さ姆课菀唇?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”,要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。雖然頂層防水保修5年,但沒(méi)入住便已滲漏是非常嚴(yán)重的,肯定會(huì)影響后期裝修,漏水問(wèn)題馬上找開(kāi)發(fā)商整修。滲雨(水)的棚頂一般會(huì)有黃色水漬,注意觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)。
第5招:陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大
一般而言,墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫,影響美觀,但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái),萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫,很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆,一定要立即通知相關(guān)單位。
第6招:保溫不好墻滴水
冬天,房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴),這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。
第7招:打開(kāi)龍頭查漏堵
上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象,打開(kāi)水龍頭便知,需要注意的是,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來(lái)看看水壓,二來(lái)試試排水速度。
第8招:暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的,供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比,一般每米相差1%。
第9招:供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子),地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米,地面為初裝修的,應(yīng)高出地面5厘米。露出墻面的水管如果被直接用水泥封死了,這是不對(duì)的,一是如果水管壞了就很難換,二是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。建筑商往往都省略了這道工序,雖然普通住戶覺(jué)得問(wèn)題不大,但一旦需要更換水管,裝修之后是非常麻煩的。
第10招:拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電;戶內(nèi)有分閘的,也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。檢查室內(nèi)控制箱標(biāo)識(shí)是否清楚,空氣開(kāi)關(guān)(就是你家室內(nèi)墻面上那個(gè)有很多電源開(kāi)關(guān)帶蓋的鐵箱子)是否松動(dòng),安全保護(hù)作用是否良好。
第11招:保險(xiǎn)插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中,距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。 所謂的保險(xiǎn)裝置就是單獨(dú)用物體(包括幼童手指頭)插不進(jìn)去單個(gè)插座孔眼中,必須兩個(gè)插座孔眼同時(shí)插入物體時(shí)才能插進(jìn)去。你可以用電筆、絕緣長(zhǎng)條物體等東西來(lái)實(shí)驗(yàn)一下。
第12招:衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施,衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的上方不應(yīng)有插座(這些適用于精裝修樓房,毛坯房一般要重新自己布局)。
第13招:廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排,這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出,保持室內(nèi)空氣的清潔。
第14招:開(kāi)關(guān)接口拉一拉
檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度,尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口,用力拉一拉,看是否虛設(shè)。
第15招:插座插口插一插
沒(méi)有測(cè)電器或電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座,三相接頭的排插可以檢查三相插座。有條件的呢就用測(cè)電器測(cè)一下斷電保護(hù)是否好使及正確。
第16招:墻面地面靠一靠
墻面、地面平整度是有要求的,如:一般地面平整度不大于2cm對(duì)于毛坯房就可以接收(國(guó)家規(guī)范2米靠尺那允許偏差±4毫米);一般墻面平整度不大于5mm對(duì)于毛坯房就可以接收(國(guó)家規(guī)定2米靠尺那允許偏差±3毫米)。如果不平呢也沒(méi)什么大事,不過(guò)你后期如果鋪強(qiáng)化復(fù)合地板就要先花錢找平地面了,這一找平一般每平米就的十幾大洋進(jìn)去了。
第17招:排風(fēng)通暢很重要
廚房、衛(wèi)生間的排風(fēng)孔是你家里廢氣的主要排出孔,如果堵塞或不暢都將嚴(yán)重影響將來(lái)生活。試驗(yàn)方法很簡(jiǎn)單,用打火機(jī)點(diǎn)燃一張紙靠近排風(fēng)孔,如果火苗內(nèi)竄明顯則排風(fēng)通暢,相反就有問(wèn)題了。這戶業(yè)主家就是火苗一點(diǎn)反應(yīng)都沒(méi)有,肯定有問(wèn)題。
第18招:電表水表燃?xì)獗?/strong>
電表檢查:電表安裝是否符合規(guī)范,是否在關(guān)閉總閘后有電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。水表檢查:水表安裝是否符合規(guī)范,是否考慮裝修尺寸(一般主要看與墻,地之間地距離,考慮對(duì)貼磚和櫥柜的影響),水表街頭緊密完好,無(wú)空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。燃?xì)飧膭?dòng)必須由燃?xì)夤旧祥T調(diào)整,暖氣改動(dòng)同樣需要具有專業(yè)資質(zhì)的公司按正規(guī)操作程序進(jìn)行,非專業(yè)部門、公司及人員不得妄動(dòng)。
新房驗(yàn)收的說(shuō)法很多,以上只是一些常見(jiàn)驗(yàn)收手段和步驟。還是那句話,如果感覺(jué)有問(wèn)題,建議花錢請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師或監(jiān)理工程師幫助您驗(yàn)收房子質(zhì)量。
不過(guò),關(guān)于商品房(毛坯房)的工程質(zhì)量驗(yàn)收,目前大致有兩種觀點(diǎn):一是業(yè)主普遍認(rèn)為需要進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的檢查,尤其是對(duì)防水、裂縫、空鼓、平整度等進(jìn)行仔細(xì)地檢查;二是工程圈里地觀點(diǎn)普遍認(rèn)為毛坯房沒(méi)有什么可驗(yàn)收地,重點(diǎn)應(yīng)幾種再影響房屋安全性、實(shí)用性和耐久性方面,只要重點(diǎn)檢查幾個(gè)分項(xiàng)就可以了。至于您怎么看,我看都不重要,重要看什么呢?呵呵,我認(rèn)為是看房?jī)r(jià)!
如果房?jī)r(jià)已經(jīng)升值了呢——除非有重大質(zhì)量問(wèn)題,否則您也甭驗(yàn)收了。要驗(yàn)收也是為以后的裝修做準(zhǔn)備來(lái)驗(yàn)收,或者讓開(kāi)發(fā)商能免費(fèi)修一修就修一修。
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